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(長沙)《商業地產的“投、融、管、退”全流程實戰經驗分享》

 
上課時間: 2019年11月23-24日
 



上課地點: 長沙                      課程價格: 4980元/人
授課師資:范老師          點擊查看講師介紹>>
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  【課程背景】
 
  資產管理是一個全生命周期的管理過程。從拿地、到建設開發、到運營管控,都屬于資產管理的內容。大量的案例表明,評估項目投資收益的核心關鍵不只是看地段和選址,商業地產運營真正的核心是系統優化。這個系統,就是商業地產開發的真正痛點:資產管理。
 
  成功的項目,是由諸多方面綜合因素影響下的結果,包括操作團隊、組織系統保障、產品定位、市場形勢等,從項目全程資產管理過程來看,主要分為六個方面:1、恰當選址,控制拿地成本。2、精準定位,鎖定市場人群。3、控制投資,鎖定造價。4、特色引領,但需考慮成本因素。5、業態規劃和品牌選擇。6、強營運管控,提升后期經營坪效。
 
  現下,許多成熟的商業地產投資開發商或是金融機構,已將管控項目的核心目標放在了資產管理能力上。那么處于商業地產的項目管理階段,應該管什么,著眼點放在哪里?溯源商業本職,核心目標是提升商業的價值,包括如何提升營業額、提升租金,降低物業能耗等。
 
  為此,特籌備了本次課程,誠邀想要系統學習商業地產全流程開發運營的職業經理人,或是已經拿地處于定位階段的開發商,或處于籌備期或已有1個以上正在運營管理項目的企業共同參與學習。
 
  【課程收益】
 
  1、建立資產管理意識,掌握商業地產投、融、管、退全流程核心節點;
 
  2、本次課程重點放在“管”,講解資產管理角度下的招商管理、運營管理、物業管理等;
 
  3、商業人的未來任務是通過需求把握、場景再造、內容升級和有效的運營管理,實現生活方式的重建,從而創造資產和資本的價值;
 
  4、商管新環境下的角色變化,做懂資管的商管,如何創造更多的租入收入,以及推廣費收入,物業費收入,廣告及多經收入等。
 
  【課程對象】
 
  董事長、總裁、副總裁、總經理、副總經理、營銷運營總監、招商總監、營銷策劃經理、招商經理等商業地產相關人員;各類商業經營機構、商業地產管理服務機構、商業地產策劃營銷及相關業界人士。
 
  【金牌講師】
 
  范老師:
 
  范老師擁有 20余年商業地產工作經驗,歷任上海梅龍鎮廣場、上海中信泰富廣場、長風景畔廣場、上海老西門新苑、寧波泰富廣場、英特宜家等總經理。
 
  范老師成功開發和管理了眾多商業項目,操作過多個位于上海市中心及長三角商業中心區域,由國際和香港著名房地產開發商投資運營的的大型商業項目,其中包括數個 25 萬平方米以上的城市綜合 體項目,以及 10 萬平方米以上的商業項目。范老師在商業項目開發、市場定位、招商以及運營管理等 商業地產全過程積累了大量成功經驗,對中國市場有深刻的認識與理解,積累了豐富的品牌資源。
 
  在物業管理方面,于上海的梅龍鎮廣場、中信泰富廣場等,從收樓、到二次裝修控制,到日常的清潔、保安和設施設備的維護保養,及大量涉及的運營階段的物業服務;后期不斷拓展在商業領域的專業范圍,到招商、市場推廣、運營和財務控制,從物業管理到資產管理,不斷將工作中積累的經營,用文字和文章予以記錄,并在一些大學相關課程擔任了客席講師,與業內同行,以及從事該行業的同仁們交流,形成了自己對行業發展的認識和觀點,并運用到實踐中。多數已經成為規范性的流程,為 業內采用。
 
  在商業項目的前期開發階段,如何使設計和建造與市場接軌; 在商場和辦公樓定位階段,如何根據市場配置合適的業態配比;在運營階段,如何根據市場和經營狀 況,調整商業品牌并為公司自身的知名度和美譽度的提高等諸方面,積累了經驗。在投資回報和品牌 樹立方面作出了貢獻,在業界也擁有了良好的口碑和形象。
 
  【課程大綱】
 
  1.決定商業地產拿地與否的指標體系
 
  1.1容積率與有效出租面積
 
  1.2商業類型和地塊所在區域
 
  1.3短期土地增值收益還是長期經營收益
 
  1.4商業地產的“投、融、管、退”機制,對于是否“投”的決斷。
 
  2.商業地產收益的財務測算模型
 
  2.1幾個基本概念
 
  2.1.1運營管理類財務指標
 
  2.1.2財務類指標
 
  2.1.3凈收益率
 
  2.2財務測算的工具
 
  2.2.1利潤中心構造方式
 
  2.2.2成本中心構造方式
 
  案例一:某著名商業綜合體的“利潤中心”和“成本中心”構建方法介紹和操作
 
  3.商業地產的融資和開發模式
 
  3.1直接開發式
 
  3.2收購
 
  3.3輕資產
 
  案例二:“輕資產”的三種模式解剖
 
  4.商業地產的定位
 
  4.1開業前的定位方式
 
  4.1.1市場因素決定業態和配比
 
  4.1.2區位決定租金水平
 
  4.1.3管理能力決定收益的提升和速率
 
  4.2開業后的二次調整
 
  購物中心的開業后的調整并不一定是對原有定位的更正或是推翻之前的模式,而是在不同時期購物中心針對市場主動求變。對購物中心而言,前期的定位、規劃、招商到開業只是起點,項目開業后伴隨始終的品牌調和升級才是永恒的話題。
 
  4.3不同商業體的不同定位思路和手法
 
  4.3.1購物中心
 
  4.3.2商業街
 
  4.4綜合體業態構成和配比對收益的影響
 
  案例二:某著名購物中心二次調整過程和收益增值實例
 
  5.從運營的視角把握商業體的設計要點
 
  5.1機電配置要點
 
  5.2動線設計要點
 
  5.3辦公樓設計要點
 
  5.4細節設計要點
 
  案例三:某綜合體的設計要點復盤
 
  6.購物中心運營指標簡介
 
  6.1運營指標體系的構成
 
  6.1.1管理端指標體系和標桿
 
  6.1.2租戶端指標體系和市場標準
 
  6.1.3收銀方式和追租系統
 
  6.2影響運營質量的幾個關鍵因素
 
  6.2.1基礎文件質量
 
  a)租賃意向書和合同
 
  b)租戶手冊
 
  c)二次裝修指引
 
  6.2.2客服體系的建立和質量
 
  a)積分系統和“負積分”
 
  b)用“技巧”還是“真誠”
 
  7.購物中心推廣手法和效用
 
  7.1市場推廣的四個功用
 
  7.2購物中心三個不同階段不同的推廣手法
 
  7.3市場推廣與租金收益
 
  7.4評判市場推廣效果的標準
 
  8.物業服務品質對于購物中心經營階段的保值和增值
 
  8.1形成物業服務的標準流程
 
  “兩本書”和“三張表”
 
  8.2物業服務在購物中心二次裝修階段的監管和控制
 
  二次裝修的六個監管階段
 
  8.2.1圖紙提交
 
  8.2.2審圖意見出具
 
  8.2.3消防預審
 
  8.2.4隱蔽工程驗收
 
  8.2.5消防驗收
 
  8.2.6竣工驗收
 
  8.3審圖意見的出具
 
  案例四:一購物中心審圖過程介紹
 
  8.4裝修階段對于指定消防和空調的意義和方法
 
  案例五:一購物中心對于主力租戶指定消防與否的談判和合同條款
 
  8.5租戶裝修難題的幫助和程度把控
 
  案例六:某知名餐飲租戶裝修難點的解決過程
 
  8.6租戶交鋪標準和要點把握
 
  案例七:一餐飲租戶“成功”退租和教訓
 
  8.7二次裝修階段保險和理賠
 
  案例八:一電影院二次裝修時的出險過程處理
 
  8.8工程設施設備的維護和保養
 
  預防性檢修制度的訂立及其意義
 
  案例九:一購物中心插接箱事故的防范
 
  9.退出機制
 
  1、需要達到的目的
 
  a)達到預設的收益
 
  b)持有現金流
 
  2、退出的路徑
 
  a)引入戰略投資者
 
  b)整體出售
 
  c)REITs
 
  案例十:某購物中心從建造,到整體收購,再到整體出售全過程復盤
 
  【課程說明】
 
  【主辦機構】中國房訓網
 
  【時間地點】2019年11月23-24日  長沙(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知,詳情請咨詢會務組)
 
  【培訓費用】4980元/人(含講師費、場地費、講義費、茶歇費等),會務組提供酒店代訂服務,如需住宿請在報名回執單中說明,會務組統一安排,費用自理。
 
  【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線:400-6789-925  QQ:2442760608 E-mai:[email protected]微信號:fangxunwang
 
  [注:本課題亦可作為企業內訓,請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
 
  【2019年11月份最新房地產培訓課程】
 
  11月份最新房地產培訓課程:http://www.nahdax.live/training/pxdt/index.htm
 
  【2019年度房地產精品課程培訓計劃】
 
  2019年度房地產精品課程培訓計劃:http://www.nahdax.live/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商業地產、工程管理、設計管理、景觀設計、營銷策劃、銷售技巧、采購管理、運營管理、項目管理、成本管理、物業管理、財務管理、人力資源、客戶關系、精裝修、開發管理、法律法規、合作并購、土地拓展、融資模式、精裝修、裝配式建筑、長租公寓、住房租賃、文旅地產、養老地產、產業地產等)
  
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