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(深圳)《商業地產策劃市調、項目定位、生命動線、收益測算與籌備期招商精準實戰》

 
上課時間: 2019年9月28-29日
 



上課地點: 深圳                      課程價格: 6800元/人
授課師資:張老師          點擊查看講師介紹>>
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  【課程背景】
 
  2019年上半年,全國新開業154個購物中心,開業率僅38%,市場整體趨于謹慎,商業地產經歷了近10年的快馬奔騰,如今已處于增量轉向存量的時代拐點,購物中心從百花齊放到精細化運營、存量商業盤活、業態品牌創新、場景體驗升級等,成了商業地產的必修課程。
 
  2020年將是輕資產、精細化管理,線下線上結合的熱趨勢,項目獨有IP與場景體驗是商業經營的最新課題,對于商業項目而言,區域位置優越、硬件條件過關固然是加分項,但背后商管團隊在定位、招商、運營等方面的軟實力卻決定著項目未來的可持續發展。
 
  當前商業項目高達七成的同質化,如何策略與戰術兼顧,精準招商運營,順利開業,持續發展,趨勢向好,需要專業而強有力的營運能力、行業發展的視角。
 
  此次課程由臺灣第一代購物中心成功團隊引進,結合內地數家領頭品牌集團實務管理核心知識,兼具境外成功經驗與內地落地實操作法,為迷茫中的房企提供一整套具有前瞻性的全流程產品定位、品牌經營、招商管理、后期運營、資產增值心法。
 
  【課程收益】
 
  1、臺灣成功商業地產的關鍵經營心法:場景式經營、大數據透析、消費者掌控、優質服務、工具方法論。
 
  大量項目案例與照片,生動直觀的印證,可直接引用于現有項目,實操與落地。
 
  2、提煉商業地產五大成功要素:從主題購物中心、開發流程、有效動線、租賃決策等角度,深入解析,層層遞進。
 
  3、涉獵超廣的商業地產精華案例:超過14國家100個境外城市案例,超過280個國內城市約3000個商業地產項目實地考察,現場互動解析成功與失敗原因,可參考性高,可落地性強。
 
  4、揭密標桿房企商業地產的核心經營能力:包括龍湖、萬達、萬科、新世界、北京金融街等國內標桿商業地產集團。
 
  【課程對象】
 
  1、董事長、總裁、副總裁、總經理、副總經理、營銷運營總監、產品設計總監、招商總監、營銷策劃經理、招商經理等商業地產相關人員
 
  2、各類商業經營機構、商業地產管理服務機構、商業地產策劃營銷及相關業界人士
 
  【金牌講師】
 
  張老師:
 
  臺灣第一代商業地產團隊
 
  臺灣METRO WALK國際購物中心籌備與開業經營團隊。
 
  曾任職國內商業地產前五強,集團商業高管
 
  新世界百貨中國東北區域、萬達集團商業管理公司總部、龍湖集團商業地產總部、萬科杭州區域總部、北京金融街商業管理公司總部。
 
  實力操盤項目超過近百
 
  臺灣METRO WALK國際購物中心、ETMALL購物(網路、型錄、電視)。
 
  萬達廣場44家、龍湖天街20家、萬科社區廣場20家、新世界百貨7家。
 
  國內領先企業智能信息化商業操盤者
 
  擔任萬達與龍湖信息化建設與O2O操盤手。從組織團隊、建立制度、IT系統建立、搭建平臺、日常運營等深入且實戰多年實務經驗。
 
  標桿商業集團企業內訓責任人
 
  超10年商業集團內部培訓講師資歷。萬達學院商管創始課程負責人、龍湖士官生、萬科新動力導師。
 
  受邀全國商業集團內訓
 
  長期擔任臺灣與內地各大企業內訓導師,臺灣培訓機構認證講師,并曾受邀多家商業集團內部高管培訓,曾服務以下商業集團與項目內訓:包括SM中國、宜家薈聚中國、萬科、復地商業集團、寶龍商業集團、新城商業集團、海航商業集團、百聯商業集團、王府井商業集團、高鑫商業集團、新力商業集團、瑞安商業集團、建發商業集團、聯發商業集團、中航九方商業集團、佳兆業商業集團、綠都商業集團、弘陽商業集團、天山商業集團、香江控股商業集團、上海與北京大悅城、華僑城集團、深圳萬象城、上海金茂商業集團、廣百集團、深圳騰訊集團等。
 
  【課程大綱】
 
  一、商業地產市場現狀
 
  1、國內購物中心市場現狀,2020年前并購與倒閉,2025年前主要商業集團正式底定。
 
  2、商業地產5大困境與機會并存:
 
  同質化嚴重、倒閉并購盛、虛實融合熱、線上線下結合、存量盤活興。
 
  3、未來的5大發展趨勢顯現:
 
  消費者與商戶、資本運作、大數據、社交體驗、社區生活中心
 
  二、商業地產前期定位規劃指導籌備期招商
 
  七步驟:拿地拓展、策劃定位、招商對接、規劃設計、工程建設、營運管理、投融資
 
  三、商業地產拿地拓展與規劃定位階段市場調查關鍵
 
  1、拿地拓展模塊:透過基礎市場調查完成四個關鍵資訊收集
 
  A)商業面積的測算
 
  B)開業年月的籌備時
 
  C)開業前三年的凈利潤投資回報率(YTC)
 
  D)開業后輕資產時間的掌握
 
  2、拿地后規劃定位模塊:核心商圈深度調研,淵源于消費者視角的檔次定位決定
 
  A)核心商圈消費者調研:消費習慣、消費價值觀、消費支出、消費頻率、消費關注點
 
  B)品牌預招商調研:供應商城市拓展計劃與技術條件等招商實施關鍵
 
  C)競爭者市場調研:租金單價與品牌熱度調研
 
  D)主力店關鍵調研:開業計劃與客群匹配性
 
  3、第三方調研委托與公司員工調研的分工
 
  A)比例法則:20%委托外包,80%公司員工
 
  B)委托原則:任務緊、樣本量大、多重交叉比對工具
 
  C)公司原則:社區進入與長期居主委關系建立
 
  D)市調原則:五個關鍵、五個組成、前中后法則掌握
 
  ■【優秀商業集團案例】
 
  1、龍湖開業前三次啟動會分享
 
  2、龍湖與凱德商業集團經營指標YTC的解析
 
  3、日本睦鄰案例
 
  四、商業地產基于核心商圈的規劃定位
 
  第一個核心問題『引流』:客人為什么要來?
 
  商場懂顧客:定位準確
 
  變形蟲核心商圈畫法
 
  C)租金溢價的客流法則
 
  1、策劃定位:承接拓展模塊,主力店招商的羅盤
 
  三項理解先行:建立項目外部基礎資訊
 
  A)理解城市:政府十三五計劃解讀、關鍵城市建設與人口趨勢
 
  B)理解商圈:競爭商圈機會點判讀、五種交通工具繪制、小區調查六個核心
 
  C)理解消費者:廣度與深度消費者調研,基礎資料與消費決策調研
 
  2、三項決策制訂:確認項目內部的決定方案
 
  A)產品定位:消費者偏好與商戶的預招商平衡
 
  B)動線規劃:生命之線與立體化思維、DROP思維、冷區預判與熱區創造
 
  C)收益回報:立體化業態樓層、多種測算方案選擇、董事長審批、7%測算
 
  五、商業地產基于DROP OFF的生命動線
 
  第二個核心問題『導流』:客人在店內外怎么逛?
 
  1、五種交通工具判讀:二個主交通工具的市調挖掘(睦鄰計劃與六次市調)
 
  2、DROP OFF的確認五步驟:
 
  A)核心商圈二次繪制:二個主交通工具的商圈邊界
 
  B)核心商圈競爭者搶奪:舍去競爭者強勢范圍進一步確認主客群落點
 
  C)再次模擬顧客確認DROP OFF位置:團隊分工與現地采集
 
  D)主力店對面原則:項目冷區與主力店落位
 
  E)創造DROP OFF:項目人為創造最佳落點
 
  ■【優秀商業集團案例】
 
  1、杭州黃龍萬科中心項目核心商圈與競爭者調研報告
 
  2、中糧祥云小鎮動線診斷推演五步驟、深圳萬象天地動線模擬
 
  3、柏林、迪拜、巴黎、倫敦、臺北、東京、曼谷、新加坡、悉尼等14國100個項目有價值動線案例。
 
  六、商業地產基于定位的招商實施
 
  招商先行,項目設計與工程建設的依據
 
  1、招商三大核心:6項核心調研與首次招商預判、3年收益測算與決策文件
 
  2、招商三大原則:主力店先行才可施工、三大業態平衡呼應定位、關鍵品牌獲取與對待
 
  3、招商三大思維:
 
  立體化招商奠立基礎、區域與垂直提升業態精準、品牌角色賦予合理階段
 
  4、招商三大管控:制度表格統一語言、節點有序推進、紀律嚴肅高效率
 
  5、招商二大法寶:品牌借位思考、團隊招商作戰
 
  6、商家盈利預判法則:商家盈利的招商思維
 
  7、商品力是搶奪商戶的新能力
 
  A)承諾品牌更多消費者『接觸力』:
 
  迪拜Out Let Mall、雅加達Mall Artha Gading等案例
 
  B)承諾品牌商場貢獻的『成交力』:
 
  巴黎Vill Up、東京Venus Fort、達特福德Bluewater等案例
 
  C)承諾品牌商場帶來的『利潤力』:曼谷Siam Paragon、新加坡Orchard Gate Way等
 
  8、商業業態與品牌新趨勢
 
  A)單客群導向:樓層業態落位轉為單客群多業態聚落(七寶萬科、曼谷Central Embassy等)
 
  B)感情媒介:女人的閨密對話空間(上海長風大悅城、迪拜The Dubai Mall等案例)
 
  七、購物中心開業后的二次招商實施
 
  1、三個生命周期:培育期、成長期、成熟期
 
  2、三周期的經營策略
 
  A)培育期的策略:活下來原則、基于客群力理解、號召客流優先
 
  B)成長期的策略:活的好原則、基于經營力理解、提升品牌優先
 
  C)成熟期的策略:活的精原則、基于影響力理解、追求收益優先
 
  3、三周期的關鍵作為
 
  A)變形蟲商圈定義取代傳統同心圓商圈定義
 
  B)善用科技系統工具搜集數據作為經營依據
 
  C)打下經營基礎為輕資產計劃建立合理步驟
 
  4、二次招商的實施心法
 
  A)主力店效應:由主力店年度策略決定招商月度策略、主力店數據決定精準招商
 
  B)內外動線理解:立體化動線思維、主入口確認、動線冷區增溫、6項關鍵因素
 
  C)數據系統善用:3公里思考、時段客流曲線圖剖析、客流樓層熱力圖、移動訊號痕跡
 
  D)預警預招商機制:五種商戶分類法、租售比KPI、預警招商預啟動、累積品牌經營能力知
 
  八、商業地產的經營實操心法
 
  (一)臺灣成功商業地產的關鍵經營心法:
 
  1、場景式經營:從消費者與商戶日常場景挖掘經營秘訣
 
  2、大數據透析:全面且深入、淺顯易懂介紹大數據的經營魅力
 
  3、科技工具善用:當前事半功倍信息化系統在商場的運用
 
  4、消費者掌控:簡易分享消費者面貌、消費行為的成功獲取
 
  5、品牌商經營:供應商搶奪的步驟與方法
 
  (二)三項問題經營團隊自我省視
 
  1、我和商戶是什么關系:房東與房客?收租與繳租?管理與服從?下令與接收?
 
  2、我的招商很困難:找得到原因?完全摸不著?有些模糊有些確定?
 
  3、我的服務怎么做:消費者與商戶要什么服務?投入多少資源與重視?服務到位?
 
  (三)經營五大核心與理念
 
  1、主力店指導經營策略:主力店決定項目客群、影響經營策略、左右日常作為
 
  2、核心商圈客群指導日常管理:核心商圈真正畫法、核心商圈機會區域、核心商圈客群研究
 
  3、內外動線指導關注焦點:內外動線理解主要入口、內外動線理解項目冷區、內外動線認知客人路線
 
  4、數據分析指導精細經營:科技化系統工具收集數據、多樣數據解讀、數據指導業務實施
 
  5、三大業務合作指導商戶服務:招商、運營、推廣組合拳出擊
 
  九、臺灣工匠核心競爭力
 
  1、口訣一:六個問題
 
  2、口訣二:變形蟲核心商圈
 
  3、口訣三:招商六個技能
 
  4、口訣四:預招商
 
  5、口訣五:商品力
 
  6、口訣六:定位三口訣
 
  十、現場解惑    Q&A
 
  【課程說明】
 
  【主辦機構】中國房訓網
 
  【時間地點】2019年9月28-29日   深圳(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知,詳情請咨詢會務組)
 
  【培訓費用】6800元/人(含講師費、場地費、講義費、茶歇費等),會務組提供酒店代訂服務,如需住宿請在報名回執單中說明,會務組統一安排,費用自理。
 
  【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線:400-6789-925  QQ:2442760608 E-mai:[email protected]微信號:fangxunwang
 
  [注:本課題亦可作為企業內訓,請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
 
  【2019年9月份最新房地產培訓課程】
 
  9月份最新房地產培訓課程:http://www.nahdax.live/training/pxdt/index.htm
 
  【2019年度房地產精品課程培訓計劃】
 
  2019年度房地產精品課程培訓計劃:http://www.nahdax.live/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商業地產、工程管理、設計管理、景觀設計、營銷策劃、銷售技巧、采購管理、運營管理、項目管理、成本管理、物業管理、財務管理、人力資源、客戶關系、精裝修、開發管理、法律法規、合作并購、土地拓展、融資模式、精裝修、裝配式建筑、長租公寓、住房租賃、文旅地產、養老地產、產業地產等)
  
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