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(成都)《標桿房企精裝修全過程成本管控與材料招采管控體系構建及案例分析》

 
上課時間: 2019年9月21-22日
 



上課地點: 成都                      課程價格: 4800元/人
授課師資:易老師          點擊查看講師介紹>>
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  【課程背景】
 
  如何有效地控制成本,提高經濟效益,是房地產企業普遍關注的重點,精裝修工程是房地產開發項目的必然趨勢,其中精裝修成本管理是精裝修項目管理中核心要素,控制精裝修的成本都是企業應該關注的重點問題。
 
  從精裝修的項目定位、精裝修設計、招投標、工程實施、交付、竣工結算等各階段精細化成本管控,通過精裝修工程成本管理方面的實踐,介紹了精裝修工程成本管理通常方法,對成本管控都進行了詳實的分析,提出具體的管控辦法和手段。
 
  同時對房地產企業精裝修招標采購技巧,招采團隊建設到具有良好操作性的制度建設,材料設備類、物資類、供方類的管理標準的建立,到材料的供應方式、供應商的評估考核、采購復盤等全過程、全方位的進行精細化解析,本次課程附有大量標桿企業精裝修的的成本管控、招標采購管控的案例分析與實操經驗。
 
  【課程收益】
 
  1、掌握從精裝修定位、設計到合同履行、施工實施、售后階段等9個重大階段的成本控制關鍵要點和方法
 
  2、全面了解標桿房企采購管理制度方法,分析這些制度方法制定背后的原因和目的
 
  3、深刻學習標桿房企成本采購管理核心關鍵控制點
 
  4、分享標桿企業采購策劃與供應商管理多年沉淀的典型案例
 
  5、了解精裝修成本管理的全過程復盤的要點和方法
 
  【課程對象】
 
  1、地產企業董事長、總經理、副總經理、工程總監、項目總監、成本總監
 
  2、中層管理人員:成本(造價)、合同部
 
  3、采購分管領導:招標、采購、成本(造價)經理、主管、造價工程師
 
  4、招標、采購經理、主管、采購工程師
 
  【金牌講師】
 
  易老師:
 
  精裝修工程、招標采購實戰講師,TOP10標桿房地產集團精裝修副總經理,具有裝飾施工與房地產精裝修管理的雙重經驗。對國內房地產開發項目定位、精裝修設計、招投標、工程實施、交付、竣工結算等各階段進性精細化成本管控及招標采購工作有豐富的經驗和深入的研究,尤其是在招標采購、合約方面具備豐富的經驗和專業知識
 
  先后任職于浙江視野裝飾工程有限公司項目經理,綠城集團精裝修項目經理、綠城集團精裝修總監、綠地集團精裝修總監等職務。先后擔任溫州市民康醫院、溫州市龍灣行政中心、溫州市工人文化宮、總工會大樓、溫州市大劇院、臺州玉蘭廣場惠蘭園、瓊華園、上海香溢花城、哈爾濱銀行總部大廈等多個大型項目總工程師。中國一級注冊建造師,在工程管理、質量全過程控制領域具備豐富的經驗及獨到的見解,其在精裝修工程營造領域總結了很多實用又有效的方法,所負責的精裝修項目一直作為標桿項目供全集團學習。
 
  授課風格:
 
  精裝修工程管理實踐為主,并與項目管理理論相位融合,體系感強,強調實用。實戰案例生動,講解深入簡出,信息量大,知識面寬、實踐性強,無能是原則、方法、還是標準,都會匹配大量成功和失敗案例做對比講解,切實破解你所遇到的精裝修工程管理難題。是一位實戰的精裝修管理講師
 
  【課程大綱】

第一部分:精裝修成本體系的建立及案例分析
一、精裝修成本管理存在5大主要問題
1、缺乏全面規范的目標成本管理體系
2、成本控制忽視管理重點
3、成本控制忽視前期階段
4、成本控制手段不當
5、成本管理的宗旨和原則不明確
二、精裝修成本管理的3大誤區
1、企業內部成本控制管理主體管理失誤(誰來管)
2、成本管理對象和內容認識不清(管什么)
3、成本管理模式沒有確立(怎么管)
第二部分:精裝修成本的特點、難點及目標成本
一、精裝修成本的特點、難點
特點:
①    全成本管控中的一分支節點
②    對前期一體化設計要求高
③    涉及業主的關注點的成本
④    對管理人員專業性要求高
難點:
①    精裝修成本管控體系不健全
②    精裝修前期介入不深
③    精裝修產品分級適配不平衡
④    精裝修標準化程度低
⑤    精裝修與相關專業界面不清晰
精裝修結算超目標成本
二、精裝修目標成本管控
1、建立目標責任成本管理體系四個階段:
① 方案階段——目標成本形成
② 圖紙深化與發包階段——目標成本分解與落實
③ 施工階段——成本產生與動態管理
④ 結算階段——成本后評估、建庫
三、項目無效成本產生的原因分析及管控措施
1、銷售環節—銷售承諾、告示
2、設計環節—設計失誤點分析
3、招標環節—清單編制的無效成本分析
4、施工環節—實施的成本分析
5、付款階段—超付的因素
6、結算階段——預算失誤、結算失誤
7、無效成本的總結
案例:標桿企業的精裝修無效成本優化案例
第三部分:精裝修各個階段的成本管控
一、成本源頭控制:
1、項目定位
2、設計控制
3、招標采購
4、合約規劃;
5、工程實施
6、維修服務
7、竣工結算
二、精裝修各階段成本管控要素:
1、要素管控:
① 產品定位階段
② 設計階段成本管控
③ 招投標、合約規劃
④ 施工實施階段
⑤ 售后服務階段
⑥ 結算階段
2項目(定位階段)的成本管控
2.1產品定位的前置條件:
①  銷售提資需求
Ø  產品定位的提資的現狀分析
Ø  產品定位的現狀分析
Ø  影響產品定位環節分析
②  成本限額指標的確認
③  競品項目的產品定位參考
2.2、產品分級化適配成本控制:
1、找準客觀關注點、敏感點,合理進行成本騰挪
2、劃分模塊、區域配置
3、針對不同模塊設置當檔次標準
4、重點要加強硬件品牌,對純裝飾性材料要弱化
案例:標桿企業的成本適配標準分享
3、項目(設計各階段)的成本管控
3.1 設計中的成本控制原則
①持續優化
②各專業協調
③標準化④緊扣規范
3.2 (方案設計)階段的成本管控:
3.2.1 方案設計過程成本控制流程
① 根據樓盤市場定位確定交樓標準的裝修范圍和單位造價
② 按所確定的裝修造價進行設計深化、調整及完善,編制符合市場定位的精裝修預算,初步鎖定成本
③ 按確定的裝修設計進行主要裝修材料、部品的采購詢價工作
④  根據初步選定的裝修材料、部品比較精確做出裝修預算
⑤  而后依據定位及成本控制調整裝修設計,最終綜合得出精裝修成本預算編制
3.2.2方案階段——影響方案設計環節分析
案例:方案階段優化案例分享
3.3(擴初、施工圖)階段的成本管控:
3.3.1 擴初、施工圖階段——影響環節分析;
施工圖階段的現狀分析
3.3.2節點工藝優化設計、減少簽證,降低成本
人性化、亮點優化,提升業主滿意度
案例:精裝修節點優化3-5個案例分享
3.4 設計變更的成本管控:
3.4.1 設計變更類型:營銷類、設計類、工程類
3.4.2設計變更的控制策略:
① 建立施工圖階段的長期合作伙伴
② 給與設計單位合理的設計周期
③ 甲方不斷完善的標準化設計成果
三、精裝修招投標、合約規劃階段的成本管控
1、招投標環節成本(造價)管理跟蹤關鍵點:
① 招標中工程量清單編制常見錯誤及應對策略:
a、漏項、重項錯誤
b、特征描述錯誤
c、工程量計算錯誤
案例:某國內地產公司地暖施工出現的問題
2、新形勢下招投標階段建設單位計價注意事項
3、工程招標中標后的后續5個工作及合同交底要點
4、精裝修招標階段的成本管控要素:
① 招標前強調聯合審圖,消除功能性缺陷
② 招標方案前置,經評審后再進入招標階段
③ 強調甲供料的施工做法需明確和深化圖專業會審
④ 招標時要合理界面劃分
案例:標桿企業的界面劃分明細分享
⑤ 清單編制要全面、清楚、準確
⑥ 制定標準化的施工合約
5、招標前的材料管理的成本控制
① 主要材料用量分析  
② 材料用料限額指標控制
③ 建立主要材料清單臺賬
④ 材料供應商考察、建立資源庫
案例:材料臺賬明細表
6、合同實施階段的審核5大要點
① 合同簽訂
② 相關合同條款
③ 履約保證金
④ 索賠管理
①    相關合同附件
四、精裝修工程實施階段的成本管控
1、工程實施階段——影響環節分析
2、施工圖階段的現狀分析
3、精裝修施工階段的成本管控要素:
① 土建移交的管控
② 樣板房的成本管控
③ 施工過程中的成本管控
④ 施工時嚴控變更簽證
土建移交的管控:
1、移交過程分項全面驗收、責任明確、整改及時
2、控制結構偏差,減少精裝修施工簽證;
3、機電點位預留預埋管控,減少后期施工簽證;
4、窗邊滲漏水檢測,避免給后道工序造成損失。
樣板房階段成本管控:
①    統一交底,保證工藝統
②    及時糾偏,避免返工
③    ③施工過程做好成品保護
④ 施工過程做好成品保護
批量施工過程階段的成本管控:
①    前期的界面劃分明確
②    交底應明確
③    加強材料管控、品質管理
④    施工過程中加強成品保護
⑤    一房一驗收的過程管控
施工過程的變更簽證成本管控:
①     變更簽證的邏輯:
a、 規范簽證變更(先立項)
b、 減少簽證變更(多維度評審)
c、 避免簽證變更。(合約管控)
②    保障過程資料完整做好變更原因分析和總結
③    有效簽證單要規避的風險種類
④    有效簽證單要規避的10個風險種類
維修階段的成本管控:
①  快捷、有效維修,減少小業主索賠
②  維修過程中的成品保護,避免二次破壞
③  空管房的有效管理
實施過程總結:
①    規范的變更簽證流程
②    建立成本缺陷庫等
第四部分:精裝修材料招采管控體系及案例分析
一、新形式下的招標采購發展趨勢:
①    高度集中化、規模化;
② 供應鏈戰略合;
③ 集采價值較大;
④ 物料配置標準化
⑤ 招標采購與成本管理一體化管理
⑥ 計算機系統管理
二、批量精裝修材料采購的現狀和措施
互動:批量精裝修材料采購存在那些問題
1、材料采購管理體制不健全
2、材料采購管理專業水平
3、缺乏詳細的材料采購計劃
4、材料采購溢價談判能力弱
5、材料采購臺賬不精細
三、甲供直采主要痛點、難點及措施:
痛點、難點:
1、材料采購管理體制不健全
2、材料采購管理專業水平弱
3、缺乏詳細的材料采購計劃
4、材料采購溢價談判能力弱
5、施工單位的抗性
6、管理難度增大,多方交叉作業,供貨及時性協調難
解決措施:
①    建立健全的材料采購管理制度
②    多維度組織人員培訓和考核
③    建立材料采購信息系統
④    建立資源戰略合作機制
⑤    建立資源戰略合作機制
⑥    建立資源戰略合作機制
四、甲供直采的意義:
① 短期效益:
降本、提效、保質、統一品牌
② 長期效益:
影響力、資源共享、標準化
五、招標的幾種形式及優劣性分析
1、征婚=公開招標
2、相親=邀請招標
3、自由戀愛=定向議標
4、一見鐘情=直接委托
六、材料設備類(戰略供方)管理
1、明確供方范圍和各部門職責
2、戰略供方的管理程序
a、分級管理原則
b、新供方準入
c、新供方考察及等級評定
d、供方考核
3、戰略供方信息匯總、整理歸檔
4、戰略供方激勵與處罰
案例:戰略供方管理的相應表格附件
七、材料設備類(戰略集采)管理
1、明確戰略集采各部門的職責
2、戰略集采的工作原則
① 互惠互利的原則
②長期穩定的原則
③誠實守信原則
3、戰略集采的工作程序:
① 成立戰略集采工作小組
② 集采分級
③ 新建集采
④ 戰略集采年度規劃及計劃
4、戰略集采實施:
① 招標采購
② 比價采購
③ 戰略集采成果管理
④ 戰略集采項目供貨
⑤ 戰略集采供方溝通與維護
⑥ 戰略集采供方履約考核及評價
⑦ 戰略集采的合作終止與續約
八、材料設備(物資類)采購管理
1、物資采購模式分類;
① 集團戰略集中采購
② 區域集中采購
③ 項目分散采購
2、物資采購方式:
① 招標采購
② 比價采購;
③ 直接委托采購
④ 零星采購;
3、明確各部門職責分工:
A、產品管理中心部的職責
B、事業部產品管理中心部的職
C、項目公司成本部的職責
4、物資類采購的工作程序:
A、物資采購計劃管理
B、采購模式及方式的確定
C、供方考察與選擇
D、物資采購合同管控
E、材料設備驗收及變更管理
F、物資供方考核
5、物資類采購檔案資料管理
九、如何劃分材料的供應范圍
1、甲供、甲指乙供、乙供材料的明細范圍劃分明確
案例:某地產企業的材料供應范圍分享
某房地產企業的甲供直采清單及供貨周期分享
十、供直采材料施工損耗如何控制
1、設計圖紙交底明確
2、現場放線到位
3、建立材料施工損耗率的參數指標
4、材料出廠到工地現場的過程管控
案例:標桿企業的損耗率的指標分享
第五部分:提問、互動交流(30分鐘)
 
  【課程說明】
 
  【主辦機構】中國房訓網
 
  【時間地點】2019年9月21-22日  成都(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知,詳情請咨詢會務組)
 
  【培訓費用】4800元/人(含講師費、場地費、講義費、茶歇費等),會務組提供酒店代訂服務,如需住宿請在報名回執單中說明,會務組統一安排,費用自理。
 
  【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線:400-6789-925  QQ:2442760608 E-mai:[email protected]微信號:fangxunwang
 
  [注:本課題亦可作為企業內訓,請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
 
  【2019年9月份最新房地產培訓課程】
 
  9月份最新房地產培訓課程:http://www.nahdax.live/training/pxdt/index.htm
 
  【2019年度房地產精品課程培訓計劃】
 
  2019年度房地產精品課程培訓計劃:http://www.nahdax.live/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商業地產、工程管理、設計管理、景觀設計、營銷策劃、銷售技巧、采購管理、運營管理、項目管理、成本管理、物業管理、財務管理、人力資源、客戶關系、精裝修、開發管理、法律法規、合作并購、土地拓展、融資模式、精裝修、裝配式建筑、長租公寓、住房租賃、文旅地產、養老地產、產業地產等)
  
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