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(深圳)《土地效益最大化——房地產土地效益精算法實戰沙盤演練》

 
上課時間: 2019年9月21日
 



上課地點: 深圳                      課程價格: 4800元/人
授課師資:劉老師          點擊查看講師介紹>>
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  【課程背景】
 
  房地產行業已發展到高投入、高風險的“白銀時代”,競爭日趨激烈,作為開發企業沒有穩健的土地價值測算體系,就不能快速準確評判土地的真正價值,沒有正確的土地精算方法,就不能做到土地成本最優化、效益最大。
 
  “土地效益精算法”根據土地控規條件、棟型條件、價格信息、成本預處理等基礎信息,運用空間解析、線性代數、偏微積分的數學方法,結合實戰經驗總結出來的適合拿地階段、策劃階段、方案階段的人工智能算法。
 
  總體來說,“土地效益精算法”是一套把一塊土地上的房地產開發價值發揮到最大化的精算方法,核心理念為土地效益最大化,幫助房地產企業在白銀時代合理利用有限的土地資源實現利潤最大化目標,在拿地階段、策劃階段、方案設計階段等多個成本管控階段加大土地利潤測算力度,引入人工智能計算引擎,結合多種數學方法、圖形引擎計算方法進行綜合遍歷,暴力破解,逐一比較,先算后畫,窮盡計算,科學理性,實現快速精準發現最大利潤方案的目標。
 
  【課程收益】
 
  1、幫助房企構建先進的土地價值測算體系,對土地價值做出快速準確的推算
 
  2、有助于房企制定科學合理的拿地策略,輕松拿地,實現土地效益最大化
 
  3、有助于房企建立完善的拿地風控機制及預警能力,力爭拿地環節“零風險”
 
  4、提高房地產企業相關部門人員的決策能力,培養統觀全局和系統思考的能力
 
  5、從土地現場勘察、信息收集、盡職調查、風險評估、市場與產品分析等流程的規范化和精細化的縱深研究,建立完善的土地經濟指標測算模型,進行系統的土地經濟指標測算
 
  【課程對象】
 
  1、房企董事長、總裁、總經理、區域總、城市總、項目總等決策層及高管領導
 
  2、房企戰略發展、投資拓展、法務、財務、營銷、工程、設計、成本等專業部門領導及業務骨干成員
 
  【金牌講師】
 
  劉老師:
 
  曾擔任協信控股集團成本部副總兼集團招采總,華夏幸福基業商業地產集團招采總監兼任成本總監、中國金茂(前方興地產)集團總部招采經理、華潤置地招采中心負責人。
 
  對房地產企業成本招采制度體系建設,項目拿地階段利潤測算分析、項目策劃階段強排方案分析制定、項目方案階段產品線優化,成本招采及供方管理ERP 系統IT 定制化開發有深入研究及獨到見解和實際解決方案,為中國金茂、中國電建、葛洲壩地產等大型央企訂制成本、招采相關業務系統,并為業內大、中型房地產企業完成約100 個項目的投資決策、測算分析、強排方案分析、產品線優化分析及項目復盤分析等,深受業界好評。
 
  曾負責參與的成本管理及招標采購全過程管理項目:橡樹灣、公元九里、鄭州華潤中心二期、四期綜合體、鳳凰城,翡翠城等多個項目。
 
  【課程大綱】
 
  第一部分:規劃決策標準與方法
 
  一、理性決策
 
  1、城市美學優先
 
  2、內部需求至上
 
  3、開發效益最大
 
  二、常規方法與精算法
 
  1、傳統土地估價方法
 
  2、傳統強排--試錯法
 
  3、傳統方案不能窮盡
 
  4、傳統方案的局限
 
  5、最優解必定存在
 
  6、土地效益精算法--有的放矢
 
  第二部分:土地效益精算法
 
  一、土地控制條件
 
  1、名義土地技術指標
 
  2、有效土地技術指標
 
  3、有效規劃面積計算方法
 
  4、松緊系數
 
  5、退線緊縮系數
 
  6、土地的廓形系數
 
  二、棟型條件
 
  1、“棟型”的概念
 
  2、棟型三指標
 
  3、棟占地面積計算方法
 
  4、棟建筑指標
 
  5、棟型指標經驗值
 
  6、棟型的單位土地毛利潤
 
  7、棟按土地平均毛利潤
 
  8、棟單位土地毛利潤
 
  9、配比算前成本分類
 
  三、空間解析方法
 
  1、簡單的情形
 
  2、僅有一個棟型容積率大于小區容積率
 
  3、有兩個棟型容積率大于小區容積率
 
  4、建筑指標上限或下限
 
  四、售價、成本預處理
 
  1、計算成本(考慮資金時間因素)
 
  2、市調在售價≠市場認可價
 
  3、市場信息量化因素
 
  4、市場信息量化數據
 
  5、配比算前成本分類
 
  第三部分:規劃最優指標規律
 
  一、實例:萬科未來城
 
  二、同容、同密比較
 
  三、最優方案的棟型數
 
  四、放棄容積率的條件
 
  第四部分:效益與單體設計優化
 
  一、低多層住宅中庭的經濟性
 
  二、單體優化之平面廓形
 
  三、單體優化之立面剖面
 
  四、聯排單元數問題
 
  第五部分:效益與單體組合布置
 
  一、高效益布置總圖
 
  1、小樓間距處理方法
 
  2、增容方法
 
  3、功能和樓高布置
 
  案例分析:紹興金地蘭悅
 
  二、棟型的配前比選
 
  1、通用結論
 
  2、等價結論
 
  3、Excel 實用速算表
 
  第六部分:工作組織與協調
 
  一、工作組織
 
  1、工作流程
 
  2、各部門提供信息
 
  3、工作組織
 
  4、各階段各部門參與度
 
  二、精算法的應用
 
  1、土地精算法的用途
 
  2、單次配比計算
 
  3、配比計算在設計過程中的循環
 
  4、配比計算用于設計過程利潤監控
 
  第七部分:人工智能計算輔助決策
 
  一、人工智能計算窮舉排列法
 
  1、建立人工智能數據模型
 
  2、人工智能涉及算法
 
  3、人工智能窮舉排列算法實例
 
  二、土地效益精算法修正因素
 
  1、考慮更多維度的建筑指標
 
  2、場地方向的影響
 
  3、日照因素的影響
 
  4、裙樓形態影響
 
  案例分析:無錫中建溪岸官邸
 
  三、聯排面寬問題
 
  案例分析:南京某住宅公寓
 
  四、擴展的各種問題
 
  五、土地效益精算法的現狀和展望
 
  1、土地效益精算法的現狀
 
  2、土地效益精算法的展望
 
  第八部分:案例研討
 
  案例1 :如何在2 個小時內, 測算出“ 拿地曲線” 和可摘地價格, 出具拿地方案、做投資決策?
 
  案例2:如何在半個小時內,快速做出產品配比方案,并實現利潤最大化?
 
  案例3:疊拼增加地下室夾層研討
 
  案例4:贈送中庭研討
 
  案例5:首層做架空花園研討
 
  案例6:一棟中的單元數問題研討
 
  案例7:底商選擇研討
 
  【課程說明】
 
  【主辦機構】中國房訓網
 
  【時間地點】2019年9月21日  深圳(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知,詳情請咨詢會務組)
 
  【培訓費用】4800元/人(含講師費、場地費、講義費、茶歇費等),會務組提供酒店代訂服務,如需住宿請在報名回執單中說明,會務組統一安排,費用自理。
 
  【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線:400-6789-925  QQ:2442760608 E-mai:[email protected]微信號:fangxunwang
 
  [注:本課題亦可作為企業內訓,請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
 
  【2019年9月份最新房地產培訓課程】
 
  9月份最新房地產培訓課程:http://www.nahdax.live/training/pxdt/index.htm
 
  【2019年度房地產精品課程培訓計劃】
 
  2019年度房地產精品課程培訓計劃:http://www.nahdax.live/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商業地產、工程管理、設計管理、景觀設計、營銷策劃、銷售技巧、采購管理、運營管理、項目管理、成本管理、物業管理、財務管理、人力資源、客戶關系、精裝修、開發管理、法律法規、合作并購、土地拓展、融資模式、精裝修、裝配式建筑、長租公寓、住房租賃、文旅地產、養老地產、產業地產等)
  
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