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(上海)《房地產項目投拓及合作項目談判風險要點管控》

 
上課時間: 2019年8月24-25日
 



上課地點: 上海                      課程價格: 4800元/人
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  【課程對象】
 
  1、房地產公司董事長、總經理
 
  2、房地產公司分管副總經理、財務總、投資總、相關模塊負責人、公司法務及律師。
 
  【金牌講師】
 
  原融創集團某區域投資總經理,現任某標桿房企副總經理。
 
  名牌大學經濟學碩士,畢業后即進入房地產行業,就職于多家全國知名房地產企業,包括排名前十的大型央企及民營企業。長期從事房地產項目投資拓展工作,對房地產行業及房地產開發各環節有深厚的了解。
 
  授課特色:
 
  從房地產項目可行性研究、項目價值調查、項目談判等基礎工作做起,直至任職某大型企業區域投資拓展總經理。歷經各類型房地產項目,熟悉房地產項目各類型投資拓展模式,并長期進行房地產行業研究就內外部培訓工作。
 
  曾在某央企區域投資負責人崗位任職期間,幫助公司新進多個重點城市、參與多個有影響力的重要項目,成功獲取包括城市更新、公開市場、收并購、合作開發、管理輸出等各種模式的大量優質土地資源儲備。
 
  【課程大綱】
 
  第一天:
 
  一、房地產項目拓展現狀解讀
 
  1.房地產項目拓展發展及現階段困境
 
  2.不同類型房地產企業項目拓展出路
 
  3.央企/國企優劣勢分析及拓展思路
 
  二、房地產開發企業不同拓展模式談判要點
 
  1.招拍掛合作拿地核心點
 
  1)合作招拍掛的幾種方式及相應關鍵流程
 
  2)拍地前準備及3大關鍵點溝通
 
  3)拍地過程中意向書簽訂注意事項
 
  4)拿地后合作方案洽談要點分析
 
  5)操盤方案選擇及溝通:財務投資、分業態操盤、分專業操盤
 
  案例:深圳某合作項目(兩家合作開發企業)
 
  廣州某項目(5家合作項目案例解析)
 
  2.收并購項目談判溝通要點
 
  1)收并購前的準備工作
 
  2)收并購過程中并購關鍵流程及溝通要點
 
  3)收并購項目過程中靈活的合作模式及交易方案設計
 
  4)如何溝通合作方配合實施項目稅務籌劃
 
  5)收并購項目主要風險及防范方案:責任前置關鍵點、包干事項核心點、違約保障核心點
 
  案例:成都/南京項目,廣州商辦/住宅項目,東莞項目
 
  3.政府勾地項目溝通關鍵點
 
  1)直接與政府溝通勾地
 
  方案匯報需關注要點(規劃方案、產業方案、商業經營方案等)
 
  政府勾地條件設置策略及要點
 
  勾地過程中地價協商核心點?
 
  各業態占分布比例多少合理?
 
  一次拿地、分期付款+分塊辦證重要事項?
 
  政府回購條件談判、政府采購條件談判注意點?
 
  不同項目類型有哪些優惠政策,如何合理爭取?
 
  如何爭取有利的銷售限制條件?
 
  如何把握好投資建設協議,做到政府滿意、開發企業能接受?
 
  如何防止政府違約?
 
  案例:南京產城項目、江陰項目、武漢項目、寧波項目
 
  2)與實體企業合作勾地
 
  需關注要點分析
 
  不同合作模式利弊分析及選擇
 
  合作雙方權責界定及溝通技巧
 
  案例:某大學創新研究院項目/武漢某科技企業項目
 
  4.輕資產輸出投資方式
 
  1)不同收費模式及溝通技巧:銷售/持有,管理費、品牌費、運營費、營銷費等
 
  2)如何溝通超額利潤分成方案
 
  3)墊資模式投資回報評估要點分析
 
  4)談判重點關注事項:付款節奏、權責約定、公司治理等
 
  5)如何在合作協議中有效約定,減少后期管理矛盾
 
  案例:寧波項目
 
  5.合作項目談判要點
 
  1)談判前:團隊組建問題,人員分配問題、各部門的管理輸出要求:設計管理標準要求、施工管理標準要求等
 
  2)談判過程中核心點管控:資金管理權重劃分、招標采購方式及標準要求、費用使用及承擔、品牌輸出、商標使用要點等
 
  3)包干事項標準要求
 
  案例:深圳項目、中山項目
 
  第二天:
 
  一、房地產項目并購的行業痛點解析
 
  1.高溢價無法處理
 
  2.稅收籌劃壓力大
 
  3.資金結付不暢
 
  二、房地產項目并購的交易模式設計思路
 
  1.不同并購交易模式解析
 
  2.項目并購交易結構設計
 
  3.項目并購前的股權及投資架構優化
 
  三、項目并購的主要流程和主要節點
 
  1.前期準備階段
 
  2.首輪談判/意向書
 
  3.盡職調查
 
  4.收購方案
 
  5.正式談判
 
  6.簽署交易文件
 
  7.支付對價/變更登記
 
  四、房地產項目并購意向書的簽訂重點
 
  1.并購意向書應主要簽訂什么內容
 
  2.并購誠意金處理的關鍵
 
  五、盡職調查的注意事項
 
  1.項目并購應關注盡職調查哪些重點內容
 
  2.盡調未到主管部門審查原件
 
  3.盡調報告未進行法律評價和提出建議
 
  4.未到項目現場進行核查
 
  六、項目并購的主要疑難問題
 
  1.簽約主體問題
 
  2.或有債務的處理問題
 
  3.擔保人的資信問題土地閑置問題
 
  4.項目規劃變更
 
  5.瑕疵出資股東的股權問題
 
  6.未經其他股東過半數同意的股權轉讓合同的效力問題
 
  7.工程結算報告爭議問題
 
  8.并購交接
 
  七、并購估值
 
  1.常見的估值方法(資產價值法、現金流折現估值法、相對價值法、實物期權法、剩余收益法)
 
  2.價值調整(對賭協議的定價和價值)
 
  八、項目并購稅收籌劃
 
  1.股權收購模式的稅收籌劃
 
  1)股權轉讓結構的設計
 
  2)利用稅收政策洼地進行股權轉讓稅收籌劃
 
  2.資產收購稅收籌劃
 
  1)資產轉讓方的稅費
 
  2)在建物業的收購注意事項
 
  3)資產收購的稅籌方案
 
  3.股權收購與資產收購的對比分析
 
  【課程說明】
 
  【主辦機構】中國房訓網
 
  【時間地點】2019年8月24-25日  上海(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知,詳情請咨詢會務組)
 
  【培訓費用】5800元/人(含講師費、場地費、講義費、茶歇費等),會務組提供酒店代訂服務,如需住宿請在報名回執單中說明,會務組統一安排,費用自理。
 
  【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:[email protected]   微信號:fangxunwang
 
  [注:本課題亦可作為企業內訓,請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
 
  【2019年8月份最新房地產培訓課程】
 
  8月份最新房地產培訓課程:http://www.nahdax.live/training/pxdt/index.htm
 
  【2019年度房地產精品課程培訓計劃】
 
  2019年度房地產精品課程培訓計劃:http://www.nahdax.live/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商業地產、工程管理、設計管理、景觀設計、營銷策劃、銷售技巧、采購管理、運營管理、項目管理、成本管理、物業管理、財務管理、人力資源、客戶關系、精裝修、開發管理、法律法規、合作并購、土地拓展、融資模式、精裝修、裝配式建筑、長租公寓、住房租賃、文旅地產、養老地產、產業地產等)
  
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