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(重慶)《商業地產項目全程開發與運營管理核心關鍵點深度解析》

 
上課時間: 2019年7月27-28日
 



上課地點: 重慶                      課程價格: 4800元/人
授課師資:陳老師          點擊查看講師介紹>>
課程人氣次         收藏此課程               該課程可以做企業內訓
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  【課程背景】
 
  近幾年來,商業地產行業發展迅速,SHOPPING MALL、商業街、購物村、購物鎮等大型商業地產項目如雨后春筍般涌現在國內各個城市,規模有小到大,從單棟建筑形態發展到群樓。雖然開發形勢越來越熱,但此類項目在實際操作中也存在著大量問題,項目中途停止或開業后運營困難的現象經常發生。
 
  商業地產項目的開發不同于一般購物中心或者住宅樓的開發,商業地產項目無論業態定位,還是設施的規劃都要考慮其商業特點,商業屬性是項目開發的根本點,貫穿項目開發、設計、策劃、建設、運營的每個過程與環節。因此必須掌握科學的商業房地產項目開發和運營全過程核心關鍵要點。
 
  【課程收益】
 
  1、學習和掌握商業地產項目主要開發模式與經營模式
 
  2、學習和掌握商業地產項目市調定位與定位依據
 
  3、學習和掌握商業地產項目開發的趨勢特征
 
  4、學習和掌握商業地產項目開發營運流程
 
  5、學習和掌握商業經營管理公司六大營運管理職能與內容
 
  6、學習和掌握商業招商工作四大管理階段
 
  7、學習和掌握商業項目開發運營各階段關注要點
 
  【課程對象】
 
  房企各中心總、項目總經理、副總經理、營銷總監、運營總、招商總、設計總、工程總、營銷策劃經理、招商經理、設計經理、工程經理等其他細化流程線管理層。各類商業經營機構、商業地產管理服務機構、商業地產策劃營銷及相關業界人士;
 
  另:商業地產集團項目發展、人力資源、財務管理、預算合約、法務等相關專業均可在此課程熟悉并掌握商業地產開發流程體系,更好參與整個專業條線工作。
 
  【金牌講師】
 
  陳老師:
 
  上海市注冊咨詢專家、上海市注冊咨詢師、中國高級商務策劃師、國際商務策劃師
 
  北京大學、清華大學、上海同濟大學、上海交大、浙江大學等知名大學客座教授
 
  全國第一家商業上市公司豫園商城首屆董事會的董事
 
  豫園商城小商品公司創始人
 
  讓豫園商城悅賓商都止虧為盈,被譽為“扭虧專家”
 
  30年商業經營及管理,18年商業地產咨詢策劃經驗
 
  全國性主流專業媒體上發表過大量學術論文
 
  長三角商業地產論壇特邀專家
 
  2014年度中國房地產商學院聯盟“十大名師”
 
  多次受邀出席上海電視臺第一財經《決戰商場》欄目,并榮膺該欄目09、10、11年“最佳觀察員”
 
  2013年首本個人著作《商業地產項目定位與建筑設計》問世,2016年第三本書出版《境內外商業地產經典30案》
 
  專業經歷:她曾擔任全國商業第一家上市公司的董事,長期從事商業經營與管理,被譽為“扭虧專家”。自2000年起擔任商業咨詢策劃公司總經理,善于整合咨詢業界的資源,曾參與編撰政府與企業的戰略規劃,以及大型商業地產的經營功能定位策劃、開業營銷活動設計策劃、商務寫字樓、酒店式公寓等綜合性商業項目開發的幾十項系列策劃,積累了對市級大型商圈及大型商業地產項目全方位策劃的豐富實戰經驗。
 
  她對商業地產發展頗有研究,在全國性主流專業媒體上發表過大量學術論文。她多次受邀出席上海電視臺第一財經《決戰商場》欄目,并榮膺該欄目2009年、2010、2011年的“最佳觀察員”。她精于業務,見解獨到,精于商業地產項目的市場研判、商業綜合環境分析、經營功能定位、業態業種組合配置等咨詢領域。她深諳市場需求,掌握的信息量大面廣,能夠有效幫助開發商避免商業地產投資立項的決策失誤,是商業地產服務業界的實戰專家。
 
  【課程大綱】
 
  第一部分:現代商業項目為什么會失敗?
 
  一、判斷商業項目地塊價值的三大核心關鍵詞  區位+交通+人口
 
  1、判斷商業地塊價值的三個核心關鍵詞:區位分析
 
  2、判斷商業地塊價值的三個核心關鍵詞:交通
 
  3、判斷商業地塊價值的三個核心關鍵詞:人口
 
  二、影響商業地產項目價值的六大因素
 
  1、城市等級(地理位置)
 
  2、交通條件(是否地鐵上蓋商業)
 
  地鐵通道/上蓋商業案例解析
 
  3、區域經濟狀況(消費力水平)
 
  4、商圈性質(商業市場容量)
 
  5、商業建筑形態(平面結構/動線合理性)
 
  6、商家入駐意愿(有否主力店/次主力店進入)
 
  三、商業地產項目的八種價值判斷方法
 
  1、商業發展階段判斷法
 
  2、零售商業發展周期判斷法
 
  3、專業市場發展周期判斷法
 
  4、零售商業與專業市場基礎要素判斷法
 
  5、商業產品發展周期判斷法
 
  6、風險分析法(市場空間和項目競爭力分析)
 
  7、租金判斷法(商鋪租金是商鋪價值的牛鼻子)
 
  8、商業持有經營的價值
 
  第二部分:商業地產項目的主要開發模式與經營模式
 
  一、商業地產的開發模式
 
  1、商業地產項目的兩種主要開發模式
 
  ①、第一種產權銷售模式
 
  ②、第二種長期持有物業模式
 
  2、商業地產項目的兩種開發模式的價值鏈解析
 
  ①、商業地產項目的兩種開發模式的價值鏈解析
 
  ②、商業地產項目的開發資金鏈關系
 
  3、商業地產典型開發模式
 
  ①、現金為王的銷售模式-SOHO、綠地
 
  ②、租售并舉的平衡模式-萬達、寶龍
 
  ③、資產沉淀的重資產模式-中糧、華潤
 
  ④、地產基金的“輕”資產模式-凱德置地
 
  ⑤、重資產商業地產開發的資金平衡模式
 
  二、商業地產的經營模式
 
  第一種:自主經營
 
  第二種:招租經營
 
  第三種:委托經營
 
  三、商業地產開發建設的科學流程
 
  1、國外商業地產項目的開發流程
 
  2、國內商業地產項目的開發流程
 
  3、造成國內外開發流程不同的原因
 
  4、適合國情的商業地產項目的開發流程建議
 
  第三部分:商業地產項目的市調定位與定位依據
 
  一、國際標準的城市綜合體產品
 
  1、建筑綜合體概念
 
  2、城市綜合體概念
 
  3、國內綜合體功能-四大功能
 
  4、國際綜合體功能-六大功能
 
  5、國際綜合體功能-生態鏈關系
 
  6、城市綜合體中的重要產品--購物中心(概念)
 
  7、城市綜合體中的重要產品--購物中心八種類別
 
  8、城市綜合體中的重要產品--購物中心八大業態
 
  二、商業項目的市調定位內容
 
  1、商業項目的市調作用
 
  ①、市調是準確定位的前提
 
  ②、把握當地消費能力
 
  ③、了解商業市場的競爭格局
 
  2、商業項目的市調內容
 
  ①、商圈調查內容:商業格局的調查
 
  ②、重點商業項目調查內容(掃街調查)
 
  ③、根據市調研究結果得到項目的競爭空間(典型商業項目調研)
 
  3、商業項目的市調方法與結果
 
  ①、市場調查方法
 
  ②、市場調查獲得的結果
 
  4、商業項目的定位內容
 
  ①、商業地產項目的定性定量分析(定性決定功能)
 
  ②、產品組合定位(需要做開發模式定位,確定租售比例)
 
  ③、建筑設計定位(含建筑形態、動線、設計風格、景觀設計內容)
 
  ④、經營主題定位(依據:商圈性質、商業類別/功能、消費客群等)
 
  ⑤、經營功能定位(依據: 商圈性質、開發模式、項目類別等)
 
  ⑥、消費客群定位(依據:消費者是誰?是決定定位的重要依據之一)
 
  ⑦、經營檔次定位(依據:消費需求、消費能力、物業硬件等)
 
  ⑧、功能分區定位(依據:道路等級、平面結構、主動線、主次入口)
 
  ⑨、業態業種配比定位(依據:商圈性質/類別、規模面積、樓層數)
 
  ⑩、產品售價與租金定位(依據:當地租售價、投資客群、消費力)
 
  第四部分:商業地產項目開發的趨勢特征
 
  一、商業地產的發展趨勢
 
  二、商業體驗消費的經營典型案例解析
 
  第五部分:商業地產項目的開發營運流程
 
  一、項目開發的時間節點
 
  問題1:一般商業地產購物中心項目開發營運全程操作周期)需要多少時間?
 
  ●萬達廣場全程操作周期(用時18個月)
 
  ●成都財富中心工程進度(用時21個月)
 
  ●深圳萬象城全程操作周期(2002年開工,2004年12月開業,2年多)
 
  問題2:一般商業地產購物中心項目的招商什么時候開始啟動?
 
  ●萬達廣場招商啟動時間在開業前的第14個月
 
  問題3:一般商業購物中心項目的開業什么時候開始啟動營銷推廣活動?
 
  ●深圳萬象城的開業營銷推廣活動在開業前第12個月
 
  問題4:一般商業購物中心項目招商后開業,在開業前第幾個月開始給商家進入裝修?
 
  ●萬達廣場在開業前第6/4個月開始讓商家進入裝修
 
  ●成都財富廣場在開業前第6個月起讓商家進入裝修
 
  問題5:初試水商業地產開發企業,你知道商業地產項目整體開發各階段的工作內容嗎?
 
  二、項目開發各階段的工作內容
 
  1、土地獲取階段9項工作
 
  2、規劃設計階段6項工作
 
  3、開工準備階段6項工作
 
  4、開工建設階段7項工作
 
  5、開盤準備階段3項工作
 
  6、開盤銷售階段3項工作
 
  7、工程建設階段20項工作
 
  8、竣工入住階段8項工作
 
  9、售后及移交階段9項工作
 
  第六部分:商業經營管理公司的六大營運管理職能與內容
 
  一、商業經營管理公司的六大營運管理職能
 
  1、返租/招商/商家品牌更換等5項管理職能
 
  2、租賃/入駐審核管理5項管理職能
 
  3、市場營銷管理4項管理職能
 
  4、商業服務管理5項管理職能
 
  5、行政事務管理4項管理職能
 
  6、物業管理5項管理職能
 
  二、商業經營管理公司的六大服務管理內容
 
  1、租賃/返租6大服務管理內容
 
  2、租賃/入駐審核7大服務管理內容
 
  3、市場營銷4大服務管理內容
 
  4、商業服務7大服務管理內容
 
  5、行政事務4大服務管理內容
 
  6、物業服務7大服務管理內容
 
  第七部分:商業地產項目的招商工作的四大管理階段
 
  第一階段:招商前對項目的理解階段
 
  第二階段:招商的組織準備階段
 
  第三階段:項目的招商或招商代理執行階段
 
  第四階段:經營商家進場裝修階段
 
  第一階段:招商前對項目的理解階段的主要工作內容
 
  第一項工作:對項目建筑指標的解讀--限制條件與局限性
 
  1、項目地塊的建筑指標有哪些限制條件,對招商有哪些局限。
 
  2、項目地塊的建筑指標是否符合主力商家的要求,有否改變的可能性。
 
  第二項工作:對項目的市場市調與定位的理解
 
  1、市場調查內容(6項)
 
  附:商業市場調查內容一覽表
 
  做招商須明白項目的商業價值
 
  1、學會判斷項目的價值
 
  2、判斷商業地產項目價值的工具
 
  3、會判斷商業項目的性質
 
  做好招商的前提:搞清項目定性!
 
  項目定位“三部曲“
 
  第一步:確定項目的商圈性質
 
  第二步:確定項目的商業類別
 
  第三步:確定商業項目的經營功能
 
  第一:學會判斷商業項目的價值
 
  第二:學會判斷商業項目的性質
 
  項目地塊價值判斷案例一:唐山XX綜合體項目
 
  項目地塊價值判斷案例二:保定城區北部商業項目
 
  項目地塊價值判斷案例三:烏市開發區商業項目
 
  新區商業項目招商能做嗎?
 
  主要看城市七大功能是否完善
 
  A、行政中心功能
 
  B、城市文化中心功能
 
  C、市民居住功能
 
  D、公共交通功能
 
  E、教育文化功能
 
  F、醫療衛生功能
 
  G、商務/商業功能
 
  4、要對商場的經營樓層做功能分區
 
  5、要了解建筑物業對招商的限制性
 
  6、做好招商需要了解的建筑物業數據
 
  7、招商的商業業態業種類別
 
  8、招商的業態業種類別品牌
 
  第二階段:招商的組織準備階段的主要工作內容
 
  第一項工作:項目招商經營管理前的組織準備
 
  1、建立招商組織
 
  2、招聘與培訓招商人員
 
  3、編制《招商手冊》
 
  4、制定招商計劃
 
  5、編制招商宣傳計劃
 
  6、編制租賃方案《租賃合同》
 
  7、制定招商工作執行流程(對內、外)
 
  第二項工作:項目招商經營管理前的工作準備
 
  1、招商原則
 
  2、招商策略
 
  3、招商目標與合作方式
 
  4、招商的商家原則
 
  第三階段:招商執行階段(含招商技巧)的主要工作內容
 
  第一項工作:準備招商洽談工作的內容
 
  1、招商洽談的工作內容
 
  第二項工作:確定招商的方式
 
  2、五種招商方式的選擇
 
  第三項工作:招商計劃實施期
 
  3、招商計劃實施(含招商目的與方式)
 
  第四階段:進場裝修階段的主要工作內容
 
  第一項工作:經營商戶進場裝修的審核
 
  1、商戶進場裝修的審核內容
 
  第二項工作:經營商戶進場裝修的實施
 
  1、附:商業經營管理公司關于經營商家辦理入駐手續的流程圖
 
  2、到物業部領取相關資料,詳細了解進場有關規定
 
  3、到物業部簽訂相關協議(三個類別)
 
  4、備齊相關證件(入駐裝修需帶齊的資料)
 
  5、辦理入駐裝修申請審批手續
 
  6、審核通過,交付裝修押金
 
  7、進場裝修及相關事項
 
  8、介入公共部分的內裝
 
  9、介入外裝飾工程
 
  10、多種經營點位規劃及招商:花車、臨時攤位
 
  11、掉鋪補招及優化調整
 
  12、裝修竣工驗收退還裝修押金
 
  13、擇日開業經營
 
  第七部分:商業地產項目的招商管理工作的實施步驟
 
  招商是商業項目成功運作的重要前提成功的商業規劃和招商策略決定招商成果!
 
  招商成果的衡定表現為:
 
  ●業態和品牌檔次結構合理
 
  ●合理的租金水平
 
  ●滿鋪開業
 
  ●滿足租金回報
 
  ●商家持續穩定經營
 
  招商實施步驟中的重點工作
 
  步驟一:招商工作的前期調研準備階段中的重點工作
 
  1、項目區域市場研析(招商時機、競爭發展生存性研析)
 
  2、對品牌連鎖經營商家的開店計劃的了解
 
  3、做主力店及次主力店招商的可行性研究
 
  步驟二:招商方案的設計策劃階段中的重點工作
 
  1、確定項目的招商模式、優惠政策、重點引進的品牌
 
  2、招商的營銷賣點提煉準確(注意招商控制方案落地性)
 
  3、制定項目招商的營銷策略(要有針對性、可控性)
 
  4、招商資金預算與組織工作要落實
 
  步驟三:招商實施籌備階段
 
  1、籌建招商處,《招商手冊》要表現商家關注點
 
  2、對招商制度及工作流程要有檢查監督
 
  3、招商說明會/招商活動的籌備,達到造勢目的
 
  4、重視主力品牌商家的引入,項目要有經營主題
 
  步驟四:招商實施階段
 
  1、招商人員落實到位,要有招商“熟手”參與
 
  2、利用事件營銷的影響力推動招商預熱期與強勢招商期執行
 
  3、招商期內同時完成廣告位的招租
 
  步驟五:進場裝修階段
 
  1、審核監督商家的裝修方案,維護項目的品質形象
 
  2、協助商家辦理營業證照,保證合法經營
 
  3、組織消防培訓及聯合消防演練,安全開業經營
 
  4、公裝要有品位,景觀設計不可少
 
  5、開業前完成外墻廣告策劃,讓品牌商家為項目開業增亮
 
  第八部分、商業項目開發運營各階段的關注要點(新增內容)
 
  一、建筑規劃設計階段的關注要點
 
  方案設計階段:
 
  1、總體及各業態規模體量
 
  2、總體建筑結構關系
 
  3、各主力店位置的規劃布局
 
  4、外部交通動線組織
 
  擴初設計階段:
 
  1、結構設計
 
  2、垂直及水平交通動線設計
 
  3、配套設施設計
 
  4、主力店與一般店的銜接
 
  施工圖設計階段:
 
  1、商鋪的分隔
 
  2、垂直管線的布局
 
  3、材質及工藝(內裝材質)
 
  4、內裝設計階段(小品設計)
 
  5、內部廣告位設計及工藝
 
  外立面設計階段:
 
  1、外立面材質的使用
 
  2、外立面廣告位的設計
 
  3、LED的位置確定
 
  4、外部景觀設計
 
  二、招商啟動階段的關注要點
 
  1、招商宣傳主題的確立
 
  2、《招商手冊》制作
 
  3、招商傳播的媒體選擇
 
  4、招商費用的預算
 
  三、工程施工建設階段的關注要點
 
  1、餐飲店的上下水、煤氣點位、油煙分離器、衛生間配置
 
  2、打樓板、隔斷墻砌筑
 
  3、毛胚、精裝商鋪確定
 
  4、外立面廣告位確定
 
  四、招商實施階段的關注要點
 
  1、地點選擇
 
  2、會議主題確立
 
  3、會場布置
 
  4、會議流程
 
  5、接待方案/傳播計劃
 
  6、嘉賓及商戶的邀請
 
  7、印刷品、禮品的準備
 
  8、安保及應急方案
 
  五、商家進場裝修階段的關注要點
 
  1、商戶征照齊全的審核
 
  2、功能分區、品牌落位的核對審核
 
  3、裝修方案(含店招設計)的審批
 
  4、主力店、毛胚商戶、精裝商戶進場裝修
 
  5、商戶進場的安全教育與演練
 
  【課程說明】
 
  【主辦機構】中國房訓網
 
  【時間地點】2019年7月27-28日  重慶(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知,詳情請咨詢會務組)
 
  【培訓費用】4800元/人(含講師費、場地費、講義費、茶歇費等),會務組提供酒店代訂服務,如需住宿請在報名回執單中說明,會務組統一安排,費用自理。
 
  【報名咨詢】全國免費咨詢熱線:400-6789-925 QQ:2442760608E-mai:[email protected]   微信號:fangxunwang
 
  [注:本課題亦可作為企業內訓,請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
 
  【2019年7月份最新房地產培訓課程】
 
  7月份最新房地產培訓課程:http://www.nahdax.live/training/pxdt/index.htm
 
  【2019年度房地產精品課程培訓計劃】
 
  2019年度房地產精品課程培訓計劃:http://www.nahdax.live/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商業地產、工程管理、設計管理、景觀設計、營銷策劃、銷售技巧、采購管理、運營管理、項目管理、成本管理、物業管理、財務管理、人力資源、客戶關系、精裝修、開發管理、法律法規、合作并購、土地拓展、融資模式、精裝修、裝配式建筑、長租公寓、住房租賃、文旅地產、養老地產、產業地產等)
  
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