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(西安)《“低成本”項目的“高品質”房地產精裝修管控》

 
上課時間: 2019年5月31-6.1
 



上課地點: 西安                      課程價格: 3800元/人
授課師資:文老師          點擊查看講師介紹>>
課程人氣次         收藏此課程               該課程可以做企業內訓
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  【課程背景】
 
  政策背景:2016、2017年中國多個省份與城市出臺政策,自2018開始,全國各地都作出規定住宅項目將不再以毛坯出售,均以成品房或全裝修銷售。
 
  現實困境:精裝修項目遠比毛坯房開發更復雜,對房企的統籌協調管理能力提出了更高的要求,如何實現“低成本+高品質“一直是各房企對精裝工程的追求與挑戰。
 
  【課程特色】
 
  1.精裝修工程是參與分包最多、涉及材料最全、工序流程最復雜、成本比重較大、品質要求最高但質量投訴最多的單體工程,對營銷和產品口碑有重大影響。古語有云“凡事預則立,不預則廢”,精裝工程必須進行詳細的前置策劃和統籌管理,否則很容易出現“現場管理亂套,工序流程沖突,成本浪費嚴重,品質質量不高的后果,本課程正是以此為切入點。
 
  2.案例剖析:邀請最具實戰經驗的專家親臨授課,將行業最新最前沿的管理模式、廣泛應用的方法與實操策略進行講解,并分享萬科、保利及龍湖及碧桂園等一線房企實操案例。
 
  3.實戰演練:結合所授知識和方法,舉一反三進行思考,通過講師與學員問答,學員間互動對案例在本企業應用存在的疑問,疑難和阻力、顧慮進行現場解決。
 
  4.個性咨詢:結合房企尤其是中小房企特點,有針對性的提出和回答個性問題,享受專家現場問答互動。
 
  【課程收益】
 
  1.破解:將標桿地產精裝全流程的策劃按四個不同模塊拆解講授,不同模塊之間又緊密相連。
 
  2.指導:通過對各個環節前置策劃的內容、步驟和案例的講解剖析,使學員能夠從實操、落地角度對精裝修前置策劃進行自我總結,并能夠按步驟、系統化完成管理策劃,實現低成本+高品質。
 
  3.獲取:標桿房企的精裝工程管理流程、制度和作業指導、工藝做法及成品保護標準文件資料等。
 
  4.借鑒:不同房企和學員針對精裝前置管理課程的學習,結合本企業特點有針對性的獲得可在企業落地的解決方案。
 
  【課程對象】
 
  中高管、精裝修團隊、設計團隊、工程團隊、成本團隊、項目團隊。
 
  【金牌講師】
 
  文老師:
 
  國家一級注冊建造師&一級注冊造價工程師、高級工程師
 
  MRICS 皇家特許測量師、工商管理碩士MBA
 
  曾任萬科集團資深高管
 
  曾任萬達集團高管及萬達學院高級講師
 
  曾任碧桂園某區域高管
 
  現任某地產公司集團高管
 
  逾16年房地產行業及建筑行業經驗 ,具備海外項目管理經驗 ,“理論派+實踐派”成本復合型專家,對成本及招標采購管理、精裝修工程+成本+招采+施工的全流程策劃管理、商業地產全流程及企業戰略轉型等專題都有深入研究和豐富的實戰經驗。
 
  內訓服務客戶:招商蛇口、陽光100、融信地產、越秀地產、金輝地產、中南置地 (商業地產)、凱德置地(商業地產)、印力商業地產集團(商業地產)、深圳地鐵、百榮地產、江蘇圓融集團、 北京中鐵諾德(商業地產) 、新昌中國地產集團(商業地產)、華新(南京)置業、明發集團南京區域公司……
 
  【課程大綱】
 
  開篇一:如何看待和理解目前地產行業大變局?!
 
  從一個會議開始:《裝修標準聯合評估及策劃會》
 
  設計、營銷、成本采購、工程四大部門聯合作戰,PK+合作:
 
  成本部:成本測算+尋找性價比高的產品+提升可實施度
 
  工程部:工藝優化+圖紙深化+樣板施工
 
  設計部:產品整合+設計把控+保證效果
 
  營銷部:滿足客戶需求+PK競品
 
  案例:保利地產北方公司精裝項目策劃會
 
  壹:工程策劃篇:
 
  1、批量精裝修項目工程管理策劃-質量
 
  短期是質量問題,長期是忠誠度問題,最終是品牌溢價問題
 
  樣板引路四項基本原則
 
  質量三交底:
 
  A)工藝做法
 
  萬科工藝做法,含成品保護和驗收標準
 
  瓷磚分類,倒角做法及鋪貼
 
  B)成品保護
 
  《成品保護標準》及違約處罰規定
 
  ?分項工程保護要點一覽
 
  ?違約處罰規定
 
  ?各分項工程成品保護標準
 
  解決方案一:合同中違約扣款
 
  解決方案二:支付手段
 
  C)交付標準
 
  據瑞捷咨詢管理統計,成品保護不到位造成的交付缺陷比例為40%;干的好不一定交付的好
 
  一戶一驗+可視化質量管理
 
  2、批量精裝修項目工程管理策劃-進度
 
  工程進度精細化管理
 
  ?《周計劃》量化到戶
 
  ?關鍵節點圖表法表述
 
  流水節拍調整
 
  ?周按戶考核,建立滯留金制度
 
  3、批量精裝修項目工程管理策劃-界面劃分
 
  理清工程界面解析,畫地為牢,有所為有所不為,解決“只分工,不閉環”
 
  界面劃分的4大誤區
 
  第一步“界面劃分操作指導
 
  案例對比:
 
  萬科地產標準化裝修招標體系文件:《總包與精裝修交接面標準清單》 <界面劃分/萬科裝修總包與土建總分包施工界面劃分.doc>(按部位劃分)
 
  某地產公司精裝修招標工作界面劃分 <F:\房訓網\2019培訓合作機構\5月\界面劃分\附件二:工程技術條件.doc>(按工程劃分)
 
  第二步:落地執行有依據
 
  案例 <F:\房訓網\2019培訓合作機構\5月\界面劃分\案例:執行通知書--0 號于通州IV-11地塊公區精裝范圍內隔墻、門以及總包與精裝移交標準事宜 - 副本.doc>: <F:\房訓網\2019培訓合作機構\5月\界面劃分\案例:執行通知書--0 號于通州IV-11地塊公區精裝范圍內隔墻、門以及總包與精裝移交標準事宜 - 副本.doc>保利地產 <F:\房訓網\2019培訓合作機構\5月\界面劃分\案例:執行通知書--0 號于通州IV-11地塊公區精裝范圍內隔墻、門以及總包與精裝移交標準事宜 - 副本.doc>《總包及精裝單位工作界面交接單》解析 <F:\房訓網\2019培訓合作機構\5月\界面劃分\案例:執行通知書--0 號于通州IV-11地塊公區精裝范圍內隔墻、門以及總包與精裝移交標準事宜 - 副本.doc>
 
  《 <F:\房訓網\2019培訓合作機構\5月\界面劃分\萬科工程交接單.pdf>萬科精裝工程交接單及成品 <F:\房訓網\2019培訓合作機構\5月\界面劃分\萬科工程交接單.pdf><F:\房訓網\2019培訓合作機構\5月\界面劃分\萬科工程交接單.pdf>半成品交接單 <F:\房訓網\2019培訓合作機構\5月\界面劃分\萬科工程交接單.pdf>》 <F:\房訓網\2019培訓合作機構\5月\界面劃分\萬科工程交接單.pdf>
 
  4、批量精裝修項目工程管理策劃-風險
 
  案例:堅持良心工程與良心成本-隱蔽工程
 
  批量精裝修項目工程管理策劃-風險
 
  批量施工過程風險控制
 
  ?批量施工前的風險管理
 
  ?批量施工中的風險管理
 
  ?售后服務階段的風險管理
 
  5、批量精裝修項目工程管理策劃-交付評估驗收
 
  標桿地產精裝項目評估周期
 
  萬科集團交付驗收體系:
 
  《萬科精裝修交付驗收標準表》
 
  《萬科精裝修交付驗收標準圖例及標準》
 
  ?建立完善檢查機制
 
  ?交付快速維修服務
 
  ?質保期內,快速維修有響應
 
  案例:標桿地產案例
 
  案例:《萬科工程管理成套體系文件》
 
  獨家賞析:“那些大佬們的辦公室:王石(原辦公室+新辦公室)、郁亮、王健林、任志強、劉強東……”(獨家50P照片+視頻)
 
  貳:成本策劃篇
 
  1、為什么要做精裝成本策劃?
 
  問:僅有售價作為輸入條件的情況下,定價產品如下的精裝工程成本投入多少合適?你的答案,不是公司制度標準。
 
  2、構建“精細化精裝修限額管控體系”
 
  精裝修屬于效果類工程:限額設計,不預則廢
 
  1)設計管控與成本優化綜述
 
  成本問題已成頑疾,成本管控都有哪三大挑戰以及如何有效合理應對。
 
  2)、深入解析:優化設計與限額設計
 
  案例:盤點分析標桿房企《限額設計標準》:雙限管控
 
  a)專題研究:雙限管控體系搭建:限額設計+限額成本
 
  b)什么叫“效果類工程”,其成本如何進行限額管控
 
  c)效果類工程“二次限額”管控措施
 
  d)二次限額如何讓限額管控真正落地!
 
  案例:龍湖地產效果類工程限額管控精彩案例
 
  3、精裝修成本優化
 
  成本優化介入時機與方式
 
  案例:標桿地產精裝修住宅測算模板及其應用
 
  案例解析:解決方案  標準清單法
 
  石材替換
 
  案例:電梯門套石材替換
 
  4、精裝修工程“無效”成本的“有效”控制
 
  關于損耗
 
  加工損耗:落后加工機具切割。要求使用先進設備
 
  設計損耗:結構與建筑與裝修間沒有良好策劃協調,產生邊角料。
 
  案例:XX項目衛生間空間布置設計
 
  運輸及施工損耗:運輸過程;現場加工或施工不當
 
  案例:XX項目景觀石材工程設計成本優化案例
 
  5、石材供應商報價原則與模式解密
 
  獨家案例:揭秘石材及相關價格的組成計價模式
 
  案例:XX項目景觀石材工程設計成本優化案例
 
  6、精裝修供應商成本招采應對創新策略
 
  1)地產企業價值核心與項目管理三角形
 
  2)效果類工程如何避免低價中標、影響工程品質質量
 
  什么是效果類工程?
 
  3)新模式如何應用及其帶來的價值導向
 
  案例:精裝修工程的兼顧低成本和高品質的成本招標解決方案
 
  以項目全局觀角度看待成本優化之一:當品質提升VS成本超支,要魚還是熊掌!?
 
  案例:萬科某項目設計品質與成本造價矛盾解決
 
  4)快速壓縮精裝修供應商報價:成本招采創新案例--挖掘供應商價格底線模式
 
  7、不同品牌酒店目標成本參考指標(萬達酒店建設):
 
  設計費用
 
  地上裝修費用
 
  地下裝修費用
 
  廚房、洗衣房等專項設備
 
  弱電
 
  其他建設工程支出開辦費
 
  8、圍繞售樓處和樣板間,成本部不但可以省錢,還可賺錢!
 
  1)借雞下蛋,合作共贏
 
  案例:萬科物業的增值服務
 
  案例:售樓處及樣板間案例
 
  9、合約管理角度:
 
  先禮后兵,費用約定清晰避免后續簽證爭議索賠(見附件一)
 
  ?腳手架搭建及移位費用如何約定?
 
  ?交叉施工及施工降效如何處理?
 
  ?裝修界面管理及工序交接如何界定?
 
  ?成品保護費如何規定?
 
  ?為什么現場清理及完工清潔費只包含“一般清潔,不含石材結晶及深度開荒”
 
  室內空氣污染測試到底如何要求?
 
  叁:招采策劃篇:
 
  1、精裝供應商遴選
 
  A)萬科“間諜行動”
 
  1、目前我們的產品品質以及供應商資源在行業內處于什么水平;
 
  2、我們的付款方式(主要是付款比例)是否具備競爭優勢,是否需要調整付款方式可以吸引行業優秀供應商;
 
  3、我們的部品標準與同行比較,是否需要調整標準降低建設成本;
 
  4、有哪些靈活的采購模式實現成本目標。
 
  B)特殊供方管理
 
  有政府背景或政府要員推薦的單位
 
  集團內部單位
 
  壟斷行業單位
 
  設計部、成本部、工程部合作分工、各司其職;85項樣板間主要材料選型、參考品牌、供貨計劃
 
  案例:萬科地產精裝項目精裝全專業材料選型要求、參考品牌、供貨計劃、合約類型及供應商聯系方式
 
  2、優秀供應商資源流失的魔咒:最低價中標,能留下好的供應商嗎?
 
  真正好的資源無法實現“有競爭性的長期合作”,反而不時出現“沒有競爭性的長期合作”或“有競爭性的短期交易” ;
 
  打破魔咒的黑馬與鯰魚
 
  案例:北京萬科精裝修供應商管理創新之“大標段+小標段”
 
  案例:精裝總包-戰略合作:招采創新案例-高效招標與快速定標的招標模式
 
  工程類招標痛點:
 
  效率性:招標清單編制時間長、評標報告;合同清單偏高偏低項多,存在不平衡報價
 
  合理性:超低價報價如何廢標,如果評定為低于成本價
 
  3、識別和避免被掛靠
 
  現今建筑市場,尤以總包和精裝單位掛靠最為嚴重,低價中標后層層轉包,最終實施人是質次價低的分包老板。
 
  應對方案
 
  1)資格預審環節三大關注點
 
  2)現場考察環節四大關注點
 
  3)評標分析環節五大關注點
 
  標前談判的困局及應對:
 
  ?公司要求精裝單位招標條件是墊資到某一節點后付款,如何應對?
 
  ?現場踏勘后的書面確認
 
  ?希望引入品質更高的供方,但其價格不具備競爭力,如何應對?
 
  評標談判困局及應對:
 
  ?投標人遲到,如何處理
 
  ?是否接受單個投標人降價以及如何處理?
 
  ?合同談判
 
  ?偏離確認
 
  4、為什么項目公司必須發起精裝招標立項,以及立項書如何編制
 
  案例:標桿地產精裝招標立項書
 
  5、圖紙及封樣管理
 
  精裝圖紙管理辦法
 
  裝修封樣管理
 
  封樣流程
 
  封樣送審與評審
 
  6、裝修材料招采風險管理
 
  案例:入戶門招采風險識別與管理
 
  7、招標模式創新:兼顧品質效果與成本
 
  ?什么是效果類工程?
 
  ?非合理偏低價單位如何處理?廢標?中標?
 
  ?最低價單位的工程交付品質質量差,被工程、設計、項目總和集團甚至營銷部會上批評,會下鄙視,成本招采怎么背上了工程品質質量差的黑鍋?
 
  互動案例:效果類工程的成本招標解決方案
 
  肆:設計策劃篇
 
  精裝修設計所面臨的痛點是:希望裝修形成差異化,但是過去把差異化的點放在品牌上,結果差異化變得越來越同質化,最后大家其實都美喲差異化了。
 
  ?將一些不能用的空間通過精裝修激活。
 
  ?將一些只能想象但無法言表的需求通過精裝修具象化。
 
  ?將生活所有的細節都可以用裝修實現劇本化。
 
  ?在你的項目價格和區位沒有優勢的情況下,讓客戶對項目唯一無法忘記和想要購買的就是你的裝修設計細節---讓客戶感動的設計細節。
 
  案例:讓 客 戶 感 動 到 尖 叫 的“99 個 精 裝 修 設 計 細 節“-
 
  ?入戶
 
  ?玄關
 
  ?廚房
 
  ?衛生間
 
  ?陽臺
 
  ?客餐廳
 
  ?臥室
 
  ?無障礙
 
  ?工藝
 
  案例:BGY某項目裝修設計策劃-8大貼心收納升級
 
  案例:BGY某項目裝修設計策劃-6大貼心家居插件
 
  結束:現場討論與互動答疑
 
  【課程說明】
 
  【主辦機構】中國房訓網
 
  【時間地點】2019年5月31-6月1日  西安(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知,詳情請咨詢會務組)
 
  【培訓費用】3800元/人(含講師費、場地費、講義費、茶歇費等),會務組提供酒店代訂服務,如需住宿請在報名回執單中說明,會務組統一安排,費用自理。
 
  【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:[email protected]   微信號:fangxunwang
 
  [注:本課題亦可作為企業內訓,請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
 
  【2019年5月份最新房地產培訓課程】
 
  5月份最新房地產培訓課程:http://www.nahdax.live/training/pxdt/index.htm
 
  【2019年度房地產精品課程培訓計劃】
 
  2019年度房地產精品課程培訓計劃:http://www.nahdax.live/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商業地產、工程管理、設計管理、景觀設計、營銷策劃、銷售技巧、采購管理、運營管理、項目管理、成本管理、物業管理、財務管理、人力資源、客戶關系、精裝修、開發管理、法律法規、合作并購、土地拓展、融資模式、精裝修、裝配式建筑、長租公寓、住房租賃、文旅地產、養老地產、產業地產等)
  
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