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(青島)《大數據時代下土地價值研判、房地產項目測算及精準提升》

 
上課時間: 2019年5月25-26日
 



上課地點: 青島                      課程價格: 4800元/人
授課師資:楊老師          點擊查看講師介紹>>
課程人氣次         收藏此課程               該課程可以做企業內訓
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  【課程背景】
 
  大數據、人工智能化時代,人們日常生活的各個領域都面臨快速而深刻的變革。不可避免的,大數據與人工智能已走入房地產行業,邁出了變革性進步。一些用以記錄客戶購房時最看重的內容——項目區位及周邊配套設施、房產位置及產品特性、單位面積與售價、物業收費及升值空間等等。這個數據有助于確定房產的預測價值,便于開發商對多種競爭要素、便利設施及產品建造標準等多可選項,進行成本效益分析,并用于指導前期土地獲取、營銷策劃、產品規劃、成本控制、投融資,后期的工程管理、盈利保障與物業服務。
 
  隨著大數據時代下房地產行業之間的競爭日趨激烈,房地產企業越來越重視前期的土地獲取,土地價值評估、項目的可行性分析以及拿地階段項目測算方式與技巧,如何進行地塊屬性研究和精準測算并提升企業利潤,越來越成為優秀房企開發前期工作的必備技能。
 
  本課程梳理、分析了數家標桿地產的成功案例,總結了多位職業經理人二十多年來的工作實踐數據,對房地產投資拿地整個過程的土地價值進行解讀、分析和研判,并對標桿企業的拿地前后的項目測算計算方式和技巧進行分析總結,讓房地產行業的投資拓展、成本、財務和策劃、規劃人員對土地獲得的整個過程有個全面的了解和掌握,以成功案例和失敗教訓為鏡,以標桿企業為對標坐標,在大數據廣泛應用的發展機遇和不斷競爭與變革的形勢下,根據自己企業的特點,有所為和有所不為,作出最優是抉擇決策。
 
  【課程對象】
 
  房地產企業高管、企業投資部門負責人、投資經理、成本和財務經理、設計研發及工程經理等。
 
  【授課方式】
 
  操盤案例講解、交流體驗、標桿實例研討、Q&A答疑及典型問題互動。
 
  【課程收益】
 
  1、了解房地產企業投資拿地的一般規律和黃金法則,提高定性分析及定量測算的技巧;
 
  2、順應天時、地利、人和,了解投資拿地新法,掌握新項目拿地前后測算、精算的重點、難點和關鍵點,避免常規錯誤的發生;
 
  3、掌握土地價值判斷的技術邏輯與計算方法,熟練運用項目最優規劃、以及簡潔實用的項目建議書和可研報告提高拿地方案的實操本領;
 
  4、領會并掌握標桿房地產企業拿地研判技巧和項目測算方法,結合自己公司特質,有效嫁接和合理借鑒。
 
  5、看地測評的方式及各種拿地模式和渠道的風險有哪些?如何規避和管控?
 
  6、培養和留住前期投資拓展和策劃規劃的核心人才,進而精準提升企業的開發利潤。
 
  【金牌講師】
 
  楊老師:
 
  國家注冊建筑師,高級工程師,國內資深土地拓展運營專家,北大、清華等高校房地產MBA班特聘講師。房地產土地拓展運營專家,房地產行業最受歡迎的講師之一,有近20余年房地產行業實操管理經驗。
 
  楊老師長期從事房地產一線開發管理工作,對房地產開發的各個業務鏈條均有涉足,特別是對房地產前期開發、建筑設計、成本管理等模塊有深入的研究和系統的總結。能集思廣益,善于整合資源并為企業提供可持續進步的技術管理正能量,擅長項目執行和監管方面的統籌協調工作,在一、二級開發實踐中有突出的業績。其先后擔任亞東建設集團副總工程師,蘇寧環球集團副總經理兼設計總監,九洲投資集團地產中心副總經理兼總建筑師等職位。并經常受邀為清華大學、北京大學、重慶大學和浙江大學等高校的房地產EMBA總裁班授課。
 
  【課程大綱】
 
  第一部分:土地估價方法與房地產估價方法一、宗地地價評估基本方法與預測
 
  1、收益還原法
 
  2、市場比較法
 
  3、成本逼近法
 
  4、剩余法
 
  5、基準地價系數修正法
 
  案例:大數據下的房屋與成交量的預測
 
  二、房地產評估基本方法
 
  1、市場比較法
 
  2、收益法
 
  3、成本法
 
  4、假設開發法
 
  5、基準地價修正法
 
  案例:基準地價修正法如何對土地和房產價值進行判斷?
 
  第二部分:地塊價值判斷——項目建議書與可研報告的編制
 
  一、地塊屬性研究
 
  1、做好地塊屬性研究的三個問題?
 
  (一)如何看地?
 
  (二)項目地塊的屬性?
 
  (三)看問題的方法?
 
  2、如何拿地?
 
  (一)拿地的兩種方式
 
  (二)看地拿地時要注意的幾個問題:
 
  (三)拿地新法(天時地利人和)解析
 
  (四)土地獲取黃金法則總體思維框架(定性)
 
  3、土地價值研判的意義及目的
 
  (一)地塊研究到底是要研究什么?
 
  (二)地塊的區位分析的三個基本層面(城市、區域、地段)
 
  (三)意義:①發現地塊本身的優勢和劣勢所在,②明確地塊的產品適宜性
 
  (四)目的:為項目的定位奠定重要依據
 
  4、XX標桿地產成功模式的借鑒
 
  (一)土地土地要素構成基礎與分析
 
  (二)傳統開發流程及以客戶為導向的開發流程
 
  (三)七對眼睛是解決什么問題的?
 
  案例解析:項目拓展相關經驗借鑒(產品、客戶、土地之間的內在邏輯)
 
  5、土地儲備結構與決策評判
 
  案例:XX新晉20強地產的三個“漏斗”決策依據與要點
 
  6、土地儲備結構與優質低價土地的選擇
 
  7、土地獲取方式的常規與非常規操作方式
 
  8、房地產項目前期拿地投資決策
 
  (一)企業投資戰略和慣性
 
  (二)如何選城市--城市評價標準和指標體系
 
  (三)企業自身產品定位—“有所為和不為”
 
  (四)有準備拿地 有選擇布局
 
  (五)前期投資測算定位和風險控制
 
  案例:如何判讀估價報告與實例點評
 
  二、競爭分析和土地評估
 
  1.土地市場分析
 
  2地塊考察和分析
 
  考察報表:宗地社會條件調查表和自然條件調查表等
 
  3.區域市場分析
 
  4.競爭樓盤分析
 
  考察報表:市場調研任務書
 
  5.項目定位七步驟
 
  案例:地塊現場考察的主要關注點
 
  6.項目獲取需要關注的六大風險:
 
  調研報表:項目獲取風險評估表
 
  案例分析:2019房地產項目盡職調查
 
  三、地塊投資的決策核心:產品規劃
 
  1.企業自身產品密切相關的產品規劃模板設計
 
  2.投資(或研發)部門如何進行設計強排?
 
  3.如何通過產品規劃實現項目銷售總額、銷售利潤最大化?
 
  實操案例:xx收并購項目的最優化強排方法的介紹和實踐
 
  四、地塊投資的決策依據:財務分析
 
  1、項目建設計劃和成本構成
 
  2、項目銷售計劃和收入估算
 
  3.房地產投資收益分析: 項目的靜態投資和動態測算
 
  4.項目投資建議書
 
  5.簡要實用的可行性報告的編制要求和問題點
 
  案例解析:XX項目的可行性報告的編制要點
 
  第三部分:房地產企業拿地實操技能
 
  思考一:項目利潤是怎么計算出來的?
 
  思考二:需要哪些要素投入房地產開發和經營?
 
  思考三:什么樣的房地產才能算好項目(投入/產出、付出/回報)
 
  思考四:如何掌握項目經濟評價中測算要點及其在決策中的作用
 
  一、土地市場
 
  1、市場基本面分析
 
  2、競爭分析及延伸理解
 
  3.產品分析與常見拿地模式及案例
 
  1)、政府主導模式,成功案例:廣東惠州xx科技小鎮的選擇與攻堅
 
  2)、企業主導模式,成功案例:A、碧桂園評價土地的兩大核心工具,
 
  B、標桿地產xx項目拓展相關經驗
 
  二、 房地產企業拿地方式
 
  1、國內地產企業通行的拿地方式五個模式十種方式:
 
  招拍掛介紹(二種方式)
 
  土地轉讓介紹(一種方式)
 
  股權轉讓介紹(四種方式)
 
  合作經營介紹(二種方式)
 
  委托代建介紹  (一種方式)
 
  2. 品牌房企的各種獨門絕技及其拿地策略
 
  1)融創的收并購模式
 
  2)萬科的模式
 
  3)碧桂園的模式
 
  4) 常見企業勾地技巧、門檻條件設置
 
  3.非招拍掛的三種最常見的拿地方式
 
  (1)、股權轉讓,萬科大宗購并南都集團案例
 
  (2)、合伙成立項目公司
 
  (3)、以聯合開發的名義
 
  4.其他拿地方式的局限性
 
  (4)、兼并或合并,中交并購綠城案例
 
  (5)、在建項目轉讓 ,南京xx小鎮轉讓案例
 
  (6)、股權托管
 
  (7)、變更用地類型
 
  (8)、染指“插花規劃”
 
  5.房地產并購實務及案例分析
 
  (1)、法規政策
 
  (2)、交易結構
 
  (3)、盡職調查
 
  (4)、交易文件
 
  討論與點評:什么是適合企業自身拿地條件的最佳方式?
 
  三、房地產項目測算的基本知識(測算意義、思路、假設 )
 
  1、測算意義(測算必要性/測算作用/測算精度要求)
 
  2、測算思路(融資計劃/成本/收入/稅收/利潤等)
 
  3、測算假設(模擬開發進程/財務評價)
 
  四、項目投資
 
  1、投資成本費用
 
  ①土地費用(土地征收拆遷費/土地出讓地價款/土地轉讓費/土地租用費/土地投資折價)
 
  ②前期工程費
 
  ③房屋開發費用(建安工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費)
 
  ④期間費用(管理費用、銷售費用、財務費用)
 
  ⑤開發期間稅費
 
  ⑥其他費用
 
  ⑦不可預見費等
 
  小結:開發建設費用投資估算表
 
  2、項目收入:項目收入的關鍵要素(收入估算/開發方案/租售方案及價格)
 
  ①開發計劃
 
  ②銷售計劃:某項目案例
 
  ③價格估算:市場比較法/成本法及某案例:價格估算及預測表
 
  ④租售收入及某項目案例
 
  ⑤稅費估算與稅費表
 
  ⑥稅費估算:土地增值稅與“營改增”后的房地產行業具體規定及注意事項
 
  3、項目利潤
 
  ①利潤的基本概念:
 
  資金價值/現金流量(經營、投資、籌資活動)/現金量與利潤的關系/經濟評價指標等
 
  ②核心指標:內部收益率(財務內部收益率的計算)/銷售凈利率/財務凈現值/投資回收期
 
  ③參考指標:
 
  (一)地價支付貼現比及xx城市花園項目案例
 
  (二)啟動資金獲利倍數(三)銷售毛利率(四)資金峰值比例
 
  (五)獲利指數(現值指數)
 
  4、相關分析
 
  ①盈虧平衡分析(本、量、利分析)
 
  ②敏感性分析(步驟及案例)
 
  5、重點說明
 
  ①經濟評價的常見誤區
 
  ②經濟評價報告步驟
 
  ③指標體系說明
 
  ④填報模版參考
 
  案例:XXXXX項目投資分析報告
 
  五、經濟測算表格分析
 
  1、測算參數
 
  2、項目盈利預測
 
  3、現金流預測
 
  案例:XXXXX項目節點計劃編制模板
 
  案例:xx產業地產拿地的財務成本分析
 
  第四部分:房地產企業各種實操拿地模式的風險
 
  1、 二級市場拿地方式實操及風險防范
 
  1)哪些情形必須進行招拍掛?招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍?
 
  2)招拍掛形式出讓土地使用權的利弊分析
 
  3)企業實力雄厚、準備充分卻無法成功通過二級市場拿地?癥結何在?
 
  4)“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區”?
 
  5)如何避免“招拍掛”雷區?
 
  6)真實案例揭示哪些情形會導致“招拍掛”無效及其后果
 
  7)真實案例全程揭示通過“招拍掛”成功獲取土地的操作規程及技巧
 
  2、 直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防范
 
  1)“精心策劃”的項目轉讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”?
 
  2)如何避免直接項目轉讓不至于因違反法律禁止性規定而無效
 
  3)如何看清直接項目轉讓的利弊不至于盲動
 
  4)如何合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本
 
  5)真實案例全程展現直接進行項目轉讓獲取土地實操及風險防范
 
  3、股權收購獲取項目實操及風險防范
 
  1)收購不同性質企業股權取得房地產項目會遇到哪些法律障礙
 
  2)股權收購如何做好合理避稅
 
  3)通過股權收購取得房地產項目的利弊分析
 
  4)通過股權收購取得房地產項目風險事前、事中如何防范,事后如何處理?
 
  5)真實案例全程展現股權收購取得房地產項目實操
 
  第五部分:如何展現和提升企業的“拿地能力”? 投資部門地位和使命
 
  1、房地產企業開發模式的分析
 
  2、房地產企業開發模式對投資拿地的影響
 
  3、如何提升企業的“拿地能力”?
 
  1)綜合能力的積累
 
  2)合理的項目信息來源
 
  3)了解及研究政府規劃動向
 
  4)品牌價值
 
  5)開發思路的引導性
 
  6)提高資金解決能力
 
  分析討論:企業自身的開發模式是什么?對投資拿地有什么要求和避諱?
 
  4、房地產投資部門的龍頭地位和工作使命
 
  1)地塊投資在企業系統中的地位
 
  2)國內標桿房地產的投資管理方式和組織架構
 
  3)投資經理需要掌握的基本技能
 
  4)公司的目標和投資部的任務分解
 
  5)房企投資部門的年度目標是什么?實現目標的路徑是什么?
 
  案例:若干實操收并購拿地分享與答疑互動
 
  【課程說明】
 
  【主辦機構】中國房訓網
 
  【時間地點】2019年5月25-26日  青島(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知,詳情請咨詢會務組)
 
  【培訓費用】4800元/人(含講師費、場地費、講義費、茶歇費等),會務組提供酒店代訂服務,如需住宿請在報名回執單中說明,會務組統一安排,費用自理。
 
  【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:[email protected]   微信號:fangxunwang
 
  [注:本課題亦可作為企業內訓,請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
 
  【2019年5月份最新房地產培訓課程】
 
  5月份最新房地產培訓課程:http://www.nahdax.live/training/pxdt/index.htm
 
  【2019年度房地產精品課程培訓計劃】
 
  2019年度房地產精品課程培訓計劃:http://www.nahdax.live/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商業地產、工程管理、設計管理、景觀設計、營銷策劃、銷售技巧、采購管理、運營管理、項目管理、成本管理、物業管理、財務管理、人力資源、客戶關系、精裝修、開發管理、法律法規、合作并購、土地拓展、融資模式、精裝修、裝配式建筑、長租公寓、住房租賃、文旅地產、養老地產、產業地產等)
  
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